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Güstrow - Altstadt

Schwerpunkte: Konzepte / Wohnen und öffentliche Einrichtungen / Öffentlicher Raum / Stadtgestalt und Baukultur

Zusammenfassung

Das Fördergebiet im Zentrenprogramm ist Teil der Altstadt und weist eine nahezu vollständig erhaltene historische Bausubstanz aus dem 16. bis 19. Jahrhundert auf. Der hohe Sanierungsbedarf der Bausubstanz in diesem Teil der Altstadt führte zur Ausweisung des circa 2,5 Hektar großen Fördergebiets innerhalb des Sanierungsgebietes Altstadt. Die Gesamtmaßnahme wird auf der Grundlage eines integriertes Handlungskonzeptes mit dem Leitbild "Entwicklung als Wohnstandort mit vielfältigen Wohnungsangeboten" umgesetzt, das aus dem integrierten Stadtentwicklungskonzept (ISEK) abgeleitet ist. Die Stadt nutzt die Möglichkeiten des Zentrenprogramms, um mit einem klaren Fokus auf den Erhalt und die Sanierung der historischen Stadtstruktur die Altstadt als Wohnstandort wieder zu qualifizieren. Die vergleichsweise kleine Gebietsabgrenzung ermöglicht es zudem, die Gesamtmaßnahme zügig umzusetzen.

Kontext

Die Barlachstadt Güstrow liegt circa 45 Kilometer von Rostock und etwa 65 Kilometer von Schwerin entfernt im Landkreis Rostock. Güstrow hat rund 28.500 Einwohner und ist Mittelzentrum. Die Altstadt von Güstrow mit ihrer mittelalterlichen Struktur ist geprägt durch eine wertvolle Bausubstanz (40 Prozent Einzeldenkmale, 40 Prozent Gebäude von besonderem städtebaulichem Wert) und seit 1997 als Sanierungsgebiet gemäß § 142 BauGB förmlich festgelegt. Aufgrund einer überdurchschnittlich hohen Leerstandsquote in der Altstadt erarbeitete die Stadt 2009 ein teilräumliches Konzept, das unter dem Leitbild einer neuen, sichtbaren Qualität des Wohnens kontinuierlich fortgeschrieben wird. Zentraler Ansatz des ISEK ist es, verschiedener Programme auf Gebietsebene zu bündeln, um eine ganzheitliche und nachhaltige Aufwertung zu erreichen.

Das Fördergebiet befindet sich am nordöstlichen Rand der Güstrower Altstadt. Die Maßnahme ist in die Gesamtstrategie zur Aufwertung der Altstadt eingebettet.

Projektbeschreibung

Am Berge 10-13 vor der Sanierung (2009) Am Berge 10-13 vor der Sanierung (2009)Am Berge 10-13 vor der Sanierung (2009) Quelle: BIG-Städtebau GmbH

Ziel der Maßnahme ist es, das Stadtbild aufzuwerten und die Wohn- und Lebensqualität zu erhöhen. Dem Leitbild "Entwicklung als Wohnstandort mit vielfältigen Wohnungsangeboten" für das Fördergebiet folgend werden die vorhandene Baustruktur saniert und die vorhandenen Naturraumpotenziale (Lage am Flusslauf Nebel) genutzt.

Insgesamt befinden sich im Fördergebiet 57 Gebäude, von denen 40 Prozent unter Denkmalschutz stehen. Zum Zeitpunkt der Aufnahme in das Programm wiesen nur rund 40 Prozent der Gebäude im Fördergebiet einen guten Bauzustand auf. Für die Mehrzahl der Gebäude im Gebiet bestand ein mittlerer bis sehr hoher Sanierungsbedarf.

Neben der Instandsetzung und Modernisierung der stadtbildprägenden Gebäude, spielt die Aufwertung des öffentlichen Raumes eine wichtige Rolle. An erster Stelle steht hierbei, die Lange Straße zu sanieren und verkehrsberuhigt umzugestalten. Dies trägt dazu bei, die Wohnqualität zu verbessern. Das Gebiet wurde durch weitere Maßnahmen als Wohnstandort qualifiziert. Blockinnenbereiche wurden aufgewertet, zum Beispiel zwischen der Langen Straße und der Gleviner Mauer. Auch zentrale Freiflächen und Grünräume sind hergerichtet worden, etwa die nördliche Eingangssituation mit dem Freiraum am Berge und die Grünräume entlang der Nebel, die sich zuvor negativ auf das Erscheinungsbild des Gebietes auswirkten.

Vorderhaus Derzscher Hof nach der Sanierung Vorderhaus Derzscher Hof nach der SanierungVorderhaus Derzscher Hof nach der Sanierung Quelle: Plan und Praxis, Berlin

Ein wichtiges Schlüsselprojekt war die Sanierung des "Derzschen Hofs", eines der ältesten Gebäude der Stadt. Das sich tief in den Blockinnenbereich erstreckende Grundstück wurde durch einen Investor aus der Region schrittweise erneuert. Während das besonders stadtbildprägende historische Vorderhaus seinen historischen Charakter wieder erhielt und mit seiner Nutzung durch die Integrationseinrichtung "Güstrower Werkstätten" mit einem Café zu einem neuen gastronomischen Anlaufpunkt im Fördergebiet geworden ist, ist es im hinteren Bereich des Grundstücks gelungen, Werkstätten und Wohnungen mit unterschiedlichen Zuschnitten in den sanierten Seitenflügeln zu kombinieren. Im verbindenden Mittelteil entstand eine neue Dachterrasse, die sich harmonisch in das Gesamtbild des Hofbereichs einfügt.

Zu Beginn der Umsetzungsphase stand im Fokus, die Öffentlichkeit und weitere relevante Akteure zu beteiligen. Eigentümer, Anwohner, Gewerbetreibende und Unternehmer wurden befragt und weitere Akteure einbezogen, unter anderem durch eine Arbeitsgruppe "Aktive Stadt- und Ortsteilzentren – Altstadt Güstrow". Hierdurch entstand eine solide Grundlage für die Entwicklung der strategischen Ziele und deren Maßnahmen für das Fördergebiet.

Mit Hilfe des Förderprogramms wurden bereits deutlich sichtbare Erfolge erzielt. Dem einsetzenden Imageverlust des Gebietes konnte begegnet werden und die Altstadt Güstrow präsentiert sich auch an dieser Stelle als attraktiver Wohnstandort. Hervorzuheben ist die Barrierefreiheit im öffentlichen Raum sowie in den entsprechend angepassten Wohnräumen.

Handlungsfelder 

  • Aufwertung des öffentlichen Raums
  • Stärkung der Wohnfunktion
  • Instandsetzung und Modernisierung von stadtbildprägenden Gebäuden
  • Bau- und Ordnungsmaßnahmen
  • Stadtteilmanagement und Beteiligung

Einzelmaßnahmen

Freiraum Am Berge (Altstadteingang) Freiraum Am Berge (Altstadteingang)Freiraum Am Berge (Altstadteingang) Quelle: BIG-Städtebau GmbH

  • Durchführung einer Bewohnerbefragung und eines Auftaktworkshops im Rahmen der Erstellung des integrierten Entwicklungskonzeptes
  • Erstellung eines Integrierten Handlungskonzeptes
  • Vollsanierung ausgewählter stadtbildprägender Gebäude mit hoher Priorität, zum Beispiel Am Berge 10-13 und Mühlenstraße 48 (Derzscher Hof)
  • Neuordnung der Verkehrsführung und Umgestaltung der Straßen im Fördergebiet unter Berücksichtigung einer barrierefreien Erschließung der Grundstücke (Hollstraße, Lange Straße, Baustraße, Am Berge und Mühlenstraße)
  • Neugestaltung der Freiflächen, Blockbereiche und Blockinnenbereiche zwischen Langer Straße und Gleviner Mauer
  • Aufwertung und bedarfsgerechte Anpassung des Wohnungsbestandes, zum Beispiel Lange Straße 4-5
  • Begleitung der Umsetzung der Maßnahme durch drei Arbeitsgruppen zu den Themen Wohnen, Einzelhandel und Kultur/Tourismus, die sich aus engagierten Bürgern, Vertretern der Wohnungswirtschaft, Einzelhändlern, Kulturschaffenden und Vertretern der Stadt zusammensetzen und einer übergeordneten Lenkungsgruppe
  • Regelmäßige und fortlaufende Dokumentation des Umsetzungsfortschritts

Finanzierung

  • Bund-Länder-Programm "Aktive Stadt- und Ortsteilzentren"
  • Bund-Länder-Programm "Städtebaulicher Denkmalschutz"
  • Bund-Länder-Programm "Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen"
  • Bund-Länder-Programm "Stadtumbau Ost"

Projektumsetzung

Tabelle: Projektumsetzung
JahrUmsetzungsschritt
2008Aufnahme in das Programm "Aktive Stadt- und Ortsteilzentren"
2009Förmliche Festsetzung des Fördergebietes und Erstellung des integrierten Handlungskonzeptes / Gründung der Arbeitsgruppe "Aktive Stadt- und Ortsteilzentren – Altstadt Güstrow"
2011Fertigstellung Sanierung und Umgestaltung Lange Straße und Baustraße sowie Sanierung Am Berge 8 (Torhaus) und Am Berge 10 – 12 zur Aufwertung des nördlichen Eingangsbereiches der Altstadt
2001-2015Realisierung des generationsübergreifenden Wohnprojekts "Sonnenhof" (Bestandssanierung und ergänzender Neubau)
2013Gestaltung des öffentlichen Raumes "Stadtmauer/Freiraum Am Berge" / Sanierung der Mühlenstraße 48 (Derzscher Hof) / Sanierung Lange Str. 44 und 50 sowie Lange Straße 1, 2, 3 und 5 / Neubau Lange Straße 4 / Sanierung 1. Bauabschnitt der Straße Am Berge
2016Zweiter Bauabschnitt der Sanierung der Straße Am Berge


Besonderheiten

Das Leitbild der Förderung des Wohnens in der Altstadt wird im Fördergebiet konsequent umgesetzt und es ist in kurzer Zeit gelungen, das Gebiet zum attraktiven Wohnstandort zu entwickeln. Der Denkmalschutz wird dabei berücksichtigt. In Abstimmung mit der Denkmalpflege erfolgt eine energetische Erneuerung / Sanierung ausgewählter Gebäude, bei der ein Eingriff in die historische Bausubstanz weitestgehend vermieden wird. Gelöst wurde das Problem beispielsweise durch ein dezentrales Blockheizkraftwerk im Innenhof Lange Straße 1-5 / Gleviner Mauer.

Eine weitere Besonderheit ist der Zuschnitt des Fördergebietes. Die gezielte Auswahl des kleinen Gebiets erfolgte, um konzentriert Fördermittel am Bedarfsschwerpunkt und damit in den noch nicht sanierten Bereichen der Altstadt einzusetzen. So wird die Sanierung des besonders stark von Missständen geprägten Bereichs beschleunigt.

Lernerfahrungen

Die Altstadt von Güstrow konnte in den letzten Jahren deutliche Einwohnergewinne verzeichnen. 2015 lebten knapp 2.850 Menschen in der Altstadt. Zwischen 2008 und 2015 hat sich die Einwohnerzahl um circa 25 Prozent erhöht. Der Wohnungsleerstand lag Ende 2015 mit 15,6 Prozent noch deutlich über dem städtischen Durchschnitt (6,7 Prozent), ist jedoch in den vergangenen Jahren kontinuierlich gesunken. Im Gebietskontext ging der Leerstand im Vergleich zu 2002 (41,8 Prozent) deutlich zurück. Zukünftige Herausforderungen bestehen weiter darin, den Leerstand zu verringern und städtebauliche Missstände zu beseitigen, indem große Einzelimmobilien saniert sowie Lücken und kleine Brachen bebaut werden.

In Güstrow zeigt sich, dass es auch unter schwierigen demografischen und wirtschaftsstrukturellen Rahmenbedingungen gelingen kann, denkmalgeschützte Gebäude in der Altstadt zu revitalisieren. Hervorzuheben ist das engagierte Management der Maßnahme durch die Stadtverwaltung verbunden mit einer gezielten Ansprache von Eigentümern und potenziellen Investoren. Hierdurch gelang es, Entwicklungsimpulse anzustoßen, die Einzelmaßnahmen sinnvoll miteinander zu verknüpfen und das Fördergebiet ganzheitlich zu entwickeln. In Abstimmung mit der Denkmalpflege konnten zudem Neubauten in den historischen Kontext integriert und Altbauten behutsam, auch unter energetischen Aspekten umgestaltet und neue Wohnformen etabliert werden.

Zum Erfolg der Maßnahme trägt auch das Monitoring bei, das die Stadt kontinuierlich durchführt. Jährlich werden die Entwicklungen im Fördergebiet und in der Gesamtstadt dokumentiert und beaufsichtigt. Auf Grundlage dieser Daten wird das integrierte Konzept für die Altstadt evaluiert, qualifiziert und fortgeschrieben. In diesem Rahmen werden auch die Ziele und Maßnahmen im Fördergebiet weiterentwickelt.

Zusatzinformationen

Bundesland

Mecklenburg-Vorpommern


Gemeinde

Barlachstadt Güstrow


Programmbereich

Aktive Stadt- und Ortsteilzentren


Projektbeginn

2008


Projektende

Voraussichtlich 2025


Größe des Gebietes

2,5 Hektar


Volumen der Städtebaufördermittel

Bewilligte Bundesfinanzhilfen bis einschließlich 2015: circa 1,26 Millionen Euro


Gebietstypus

Stadtzentrum


Kontaktdaten

Barlachstadt Güstrow
Stadtentwicklungsamt
Abt. Stadtplanung
Frau Anja Schmidt
Baustraße 33
18273 Güstrow
Tel. +49 3843 769434
E-Mail: anja.schmidt@guestrow.de


Link / weitere Informationen

Informationen der Stadt

Integriertes Stadtentwicklungskonzept ISEK


Stand

Februar 2017

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