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Biberach - Altstadt

Sanierungsmaßnahme

Zusammenfassung

Rathaus in der Hindenburgstraße Rathaus in der HindenburgstraßeRathaus in der Hindenburgstraße Quelle: Plan und Praxis Berlin

Mit Beginn der Maßnahme in den 1970er Jahren wurde in Biberach das Ziel der erhaltenden Erneuerung verfolgt und ein besonderer Schwerpunkt auf die Stadtbildpflege gelegt. Auf Belange der Bevölkerung wurde von Anfang an Rücksicht genommen. Das Sanierungskonzept sah vor, durch rasche Ordnungsmaßnahmen und gezielte öffentliche Investitionen mit Initialwirkung die Anreize für private Investitionstätigkeit zu erhöhen, um zügig die historische Altstadt als Wohn- und Geschäftsstandort aufzuwerten und zu stärken. Eine Herausforderung im Rahmen des Prozesses stellte der Umgang mit dem kleinteiligen Stockwerkeigentum dar. Insgesamt ist der Sanierungsprozess sehr erfolgreich verlaufen und die Aufwertung der Altstadt wird auch nach Abschluss der Maßnahme intensiv weiter geführt.


Kontext

Wohn- und Geschäftshaus Engelgasse/ Weberberggasse Wohn- und Geschäftshaus Engelgasse/ WeberberggasseWohn- und Geschäftshaus Engelgasse/ Weberberggasse Quelle: Plan und Praxis Berlin

Die Sanierungsabsichten der Stadt Biberach haben erst Ende der 1970er Jahre begonnen. Zwar waren einige Jahre zuvor mit einer Vorkaufsrechtssatzung, in der die Altstadt erstmalig als Sanierungsgebiet bezeichnet wurde, erste Schritte in Richtung Sanierung eingeleitet worden, diese konkretisierten sich jedoch erst Mitte der 1970er Jahre, als mit dem Beschluss zu den Vorbereitenden Untersuchungen der Einstieg in die Sanierung nach Städtebauförderungsgesetz erfolgte. Dieser spätere Beginn wird im Nachhinein in Biberach überwiegend positiv beurteilt, da man auf diese Weise die negativen Folgen der Flächensanierung vermieden hat und stattdessen ein breites Bewusstsein für die Belange der erhaltenden Erneuerung wecken konnte.





Projektbeschreibung

Saniertes und erweitertes Wohnhaus in der Weberberggasse Saniertes und erweitertes Wohnhaus in der WeberberggasseSaniertes und erweitertes Wohnhaus in der Weberberggasse Quelle: Plan und Praxis Berlin

Das Sanierungsgebiet "Altstadt" liegt im mittelalterlichen Stadtkern und umfasst nahezu den gesamten Geschäftsbereich der Altstadt. Eine Vielzahl an erhaltenswerten, z. T. überformten historischen Gebäuden prägt das Stadtbild. Der Altstadt kommt neben der Funktion als Geschäftszentrum auch eine große Bedeutung als Wohnstandort zu. Bei Beginn der Maßnahme lebten etwa 2.000 Einwohner im Quartier. Allerdings wies das Gebiet bauliche und funktionale Mängel auf. Hinzu kam, dass durch Unsicherheiten über Planungsabsichten der Stadt im Hinblick auf den Altstadtbereich die Investitionstätigkeit auf der "Grünen Wiese" angeregt wurde, was die Zentrumsfunktion schwächte. Eine Besonderheit stellte das kleinteilige Stockwerkeigentum dar. Auch gab es am Anfang der Sanierung kaum städtischen Grundbesitz im Sanierungsgebiet. Diese Situation wurde durch Ordnungsmaßnahmen verbessert. Die Bodenordnung erfolgte auf freiwilliger Basis. Alle von der Stadt erworbenen Grundstücke und Grundstücksteile wurden während des Verfahrens reprivatisiert.

Ein Grundsatz war, schnell Planungssicherheit zur Ankurbelung von privaten Investitionen in Modernisierung und Neubau zu geben und Ordnungsmaßnahmen als Anreiz für Folgeinvestitionen rasch durchzuführen. Die erhaltende Erneuerung ohne große Veränderung der historischen Struktur und Funktionsverbesserungen waren Leitziele, konkretisiert in rahmensetzenden Gebietstypenplänen (ab 1980) und einem Wohn- und Einzelhandelskonzept. Für Neubauten wurde die Vorgabe gemacht, dass sie sich an die historischen Strukturen (Parzellen) anpassen, jedoch gleichzeitig den Zeitgeist widerspiegeln sollen.

Mit Beginn der Vorbereitenden Untersuchungen wurden die Bürger in den Sanierungsprozess einbezogen. Durch eine intensive Betreuung, insbesondere zu Beginn der Maßnahme, durch einen Sanierungsträger und eine Sanierungsstelle in der Bauverwaltung wurde die Kommunikation gefördert und ein reibungsloser Verlauf ermöglicht.

Handlungsfelder

Modernisierung und Instandsetzung denkmalgeschützter Bausubstanz, Stadtreparatur durch Schließung von Baulücken, Neubau von Wohn- und Geschäftsgebäuden, Bau mehrerer Parkierungsanlagen am Rande der Altstadt, Errichtung einer Fußgängerzone, Umgestaltung von Platz- und Freiräumen, Umgang mit kleinteiligem Stockwerkeigentum

Einzelmaßnahmen

Sanierung städtischer Verwaltungsgebäude und Gemeindeeinrichtungen (z. B. Rathaus und Volkshochschule), Neubau eines Kaufhauses auf einer Brachfläche am Stadtkernrand, Sanierung der Mälzerei, Bau der Tiefgaragen "Viehmarkt", "Staigerlager" und "Stadthalle", Umbau eines Speichergebäudes zur Stadtbücherei, Verkehrsberuhigung im Bereich der Webersiedlung, Straßenraumgestaltung zur Verkehrsberuhigung in der Bürgerturmstraße, der Hindenburgstraße und der Gymnasiumstraße

Finanzierung

Zu Anfang der Sanierungsmaßnahmen trat vor allem die Stadt Biberach als Investor auf. Diese "Vorreiterrolle" sollte weitere private Investitionen nach sich ziehen. Zudem hielt die Stadt Biberach den eigenen Förderanteil konstant, um eine kontinuierliche Erneuerungstätigkeit besonders bei Privatinvestoren zu sichern. Die Städtebauförderungsmittel lagen bei ca. 34 Mio. Euro, die durch Bund, Land und Gemeinde in Drittelteilung aufgebracht wurden, bis die Maßnahme nach der Vereinigung im Landesprogramm Baden-Württemberg weitergeführt wurde.

Projektumsetzung

Tabelle: Projektumsetzung
JahrUmsetzungsschritt
1962Vorkaufsrechtssatzung – Bezeichnung der Altstadt als "Sanierungsgebiet"
1975Beginn der Vorbereitenden Untersuchungen nach StBauFG; Beantragung der Aufnahme in das Bund-Länder-Programm
1977Auftrag an die gemeinnützige Südwest GmbH (STEG) über die Untersuchung eines abgegrenzten Teilgebiets; Allgemeine Stadtbildsatzung für die Altstadt
1978Vorlage des VU-Berichts; Satzung über die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebietes "Altstadt"
1980Erweiterung des Sanierungsgebietes im Bereich Pfluggasse/Zwingergasse
1981Fertigstellung des 1. Bauabschnitts der Fußgängerzone, Fertigstellung der Volkshochschule "Obere Schranne"
1984Abschluss des Umbaus der Rathäuser, Erweiterung der Fußgängerzone
1985Erweiterung des Sanierungsgebietes im Bereich Viehmarktplatz/Spital
1996Fertigstellung der neuen Stadtbücherei am Viehmarktplatz
1998Freiraumplanerische Konzeption Innenstadt
2002Abrechnung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme "Altstadt"
2003Aufhebungssatzung
2005Stadtentwicklungskonzept

Besonderheiten

  1. Parallel zum Sanierungskonzept wurde 1977 als flankierende Maßnahme eine Stadtbildsatzung verabschiedet. Sie ist ein Instrument, um ergänzende städtische Förderungsmaßnahmen in Gebieten zu ermöglichen, die zwar nicht Teil des Sanierungsgebietes sind, jedoch durch die Stadtbildsatzung berührt werden. Als Resultat sind ein Förderprogramm "Denkmalpflege" (1978) und eines zur "Modernisierung von Wohnungen und Hotelzimmern" (1979) aufgelegt worden, die zur Aufwertung und Stabilisierung über den Bereich des Sanierungsgebiets beigetragen haben.
  2. Biberach führt den Prozess der Stadterneuerung auch nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme "Altstadt" kontinuierlich weiter und verfolgt dabei hohe Qualitätsanforderungen. 2001 wurde das Sanierungsgebiet "Östliche Innenstadt" festgelegt, um die Entwicklung einer Gewerbebrache zu forcieren. Die parallele Entwicklung der kleinteiligen Innenstadt und der Randzone mit großflächigen Nutzungen stabilisiert die Stadterneuerung. Ende der 1990er Jahre wurde zudem eine städtebaulich-freiraumplanerische Konzeption für die Innenstadt erstellt. In diesem Konzept wurden zukünftige Handlungsfelder, die im Bedarfsfall planerisch ausgearbeitet, abgestimmt und mit Kosten belegt werden müssen, aufgezeigt. Zusammen mit den ineinander greifenden Instrumenten wie das STEK oder die Gestaltungssatzung ergibt sich eine Strategie, die auch schon im Rahmen der Sanierungsmaßnahme zu einer hohen privaten Investitionstätigkeit beigetragen hat und die Attraktivität der Innenstadt sichern hilft.
  3. Die Stadt hat sich intensiv um den Erfolg der Maßnahme bemüht. Dies wurde beispielhaft deutlich, als Biberach eine neue Finanzierungsstrategie erarbeiten musste, nachdem sich der Bund aus der Städtebauförderung zurückgezogen hatte. Restriktive Maßnahmen, u. a. durch Reduzierung des Fördersatzes von 40% auf 20%, konnten den Stopp der Altstadtsanierung verhindern. Dies war ein Signal der Stadt Biberach, dass die Sanierung als kommunalpolitisch wichtige Aufgabe angesehen wurde. Das Land Baden-Württemberg hat Biberach dabei stark unterstützt.

Lernerfahrungen

  1. Durch den von Beginn der Maßnahme geführten Kommunikationsprozess mit den Bürgern und Unternehmern sind Mobilisierungseffekte festzustellen, die den Ablauf der Sanierung positiv beeinflusst haben. Zum Gelingen der Maßnahme ebenfalls beigetragen hat die Strategie der Stadt, zuerst öffentliche Gebäude als Initialwirkung zu sanieren, um private Investitionen anzukurbeln.
  2. In Biberach kam es zu einer parallelen Anwendung des Bund-Länder-Programmes und individueller städtischer Förderprogramme. Es ist dadurch deutlich geworden, dass ein erfolgreicher Bestandteil des sanierungsrechtlichen Instrumentariums die Möglichkeit ist, steuernd auf die Wohnnutzung eingreifen zu können und nicht nur Investitionen im Bereich Wohnen, sondern auch im Gewerbe förderungswürdig sind. Dies hat zu einer starken privaten Erneuerungstätigkeit geführt. Auch der rahmensetzende Gebietstypenplan hat hierzu beigetragen. Eine solche Erneuerungstätigkeit konnte durch das städtische Programm allein, das nur für Investitionen im Wohnbereich ausgelegt war, nicht erreicht werden.
  3. Der Ansatz, die historischen Parzellen zu erhalten, individuelle Lösungen anzuwenden und anspruchsvolle Architektur zu fordern, hat sich als erfolgreich erwiesen und zu einer dauerhaften Qualität und Attraktivität der Altstadt geführt. Die Identifikation der Bürger mit ihrer Stadt ist hoch. Um dies auch in Zukunft beizubehalten und gegebenenfalls die heutige Situation weiter zu verbessern, wurde 2005 ein Stadtentwicklungskonzept verabschiedet.

Das Gebiet heute

Die Biberacher Altstadt präsentiert sich heute als lebendiges Zentrum mit hoher Anziehungskraft und Lebensqualität. Insbesondere haben die bauliche Erneuerungstätigkeit und die Reduzierung der Verkehrsbelastungen dazu beigetragen. Die kontinuierliche Auseinandersetzung mit der Entwicklung der Altstadt zur dauerhaften Sicherung der Sanierungsziele zeigen sich in der Erarbeitung des informelle Entwicklungskonzepts, in der Weiterentwicklung der Gestaltungssatzung "Altstadt" und in der Einrichtung eines Gestaltungsbeirats. Das Stadtentwicklungskonzept formuliert als Ziel z. B. den Vorrang der Innenentwicklung vor der Außenentwicklung und verdeutlicht den Anspruch, eine hohe Qualität bei Planung und Bau von Innenstadtprojekten sicherzustellen.

Zusatzinformationen

Bundesland

Baden-Württemberg

Gemeinde

Stadt Biberach an der Riß

Programmbereich

Sanierungsmaßnahme, umfassendes Verfahren

Projektbeginn

1975: Beginn der Vorbereitenden Untersuchungen,
1978: Sanierungsgebietssatzung


Projektende

2003

Größe des Sanierungsgebietes

ca. 14 ha (Kernbereich ohne Erweiterungen)


Volumen der Städtebaufördermittel

ca. 34 Mio. Euro


Gebietstypus

Mittelalterlicher Stadtkern


Kontaktdaten

Kommune:

Stadt Biberach

Stadtplanungsamt

Museumsstraße 2

88400 Biberach an der Riß

Herr Christian Kuhlmann (Amtsleiter Stadtplanungsamt)

Tel.: +49 7351 51290

E-Mail: c.kuhlmann@biberach-riss.de

Link / weitere Informationen

Leitbild der Innenstadtentwicklung und Stadterneuerung (Wettbewerb des Landes Baden-Württemberg 2004/05)

Stand

04.01.2010

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