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Freiburg - Im Grün

Sanierungsmaßnahme

Zusammenfassung

Wohnungsneubau Adlerstraße Wohnungsneubau AdlerstraßeWohnungsneubau Adlerstraße Quelle: Plan und Praxis Berlin

Der Stadterneuerungsprozess kann als Wandel eines niedergehenden Industriebereichs in Innenstadtlage in ein zeitgemäßes Wohn- und Dienstleistungsquartier begriffen werden. Die Wohnfunktion und der Kultursektor wurden gestärkt und tragen zur Vielfalt und Stabilität des Quartiers bei. Mit der komplexen Sanierungsaufgabe wurde 1980 die Freiburger Gesellschaft für Stadterneuerung (FGS) beauftragt. Die anfänglich misstrauische Stimmung der Bürger wurde durch intensive Beteiligung im Bebauungsplanverfahren aufgefangen.

Kontext

Neubau IHK Freiburg Neubau IHK FreiburgNeubau IHK Freiburg Quelle: Plan und Praxis Berlin

Freiburg stellt ein beachtliches Beispiel für den Wiederaufstieg einer Innenstadt dar. Hierfür ist auch die engagierte Sanierung in der Altstadt ausschlaggebend, im Rahmen derer die Rolle als vitaler Einzelhandelsschwerpunkt, Wohnort und touristischer Anziehungspunkt gefestigt werden konnte. Die Sanierung von mischgenutzten Altbauquartieren am Innenstadtrand hat Ende der 1970er Jahre auch das südwestlich an die Altstadt angrenzende, zum damaligen Zeitpunkt stark gewerblich genutzte Quartier "Im Grün" erfasst.

Projektbeschreibung

Hof der Grether Fabrik Hof der Grether FabrikHof der Grether Fabrik Quelle: Plan und Praxis Berlin

Das innenstadtnahe Quartier mit hoher Lagegunst galt zu Beginn der Sanierung als untergenutzt. Aufgegebene Fabriken, gestalterische und funktionale Mängel im öffentlichen Raum sowie ein schlechter Zustand der Bausubstanz prägten die Gebietskulisse. Die Zahl der Arbeitsplätze und Einwohner im Gebiet war zurückgegangen und die Zahl der ausländischen Bewohner überproportional gestiegen.

Die Vorbereitenden Untersuchungen empfahlen eine Funktionsumwandlung zugunsten eigentumsbezogenen Wohnens auf kleinen Parzellen verbunden mit einer Flächensanierung auf einer Teilfläche. Die Wohnqualität in Altbauten sollte durch Modernisierung erhöht und das Wohnumfeld aufgewertet werden. Maßnahmen der Verkehrsberuhigung und Hofentkernung, der Bau von Tiefgaragen und Hofbegrünungen waren vorgesehen. Als Reaktion auf die insbesondere in den ersten Jahren auftretenden scharfen Auseinandersetzungen mit Teilen der Stadtbevölkerung wurden diese Ziele mehrfach modifiziert. 1982 wurde in der 1. Auslegung des Bebauungsplans stärker auf Modernisierung, Instandsetzung und den Erhalt der durchmischten Struktur und einzelner Fabrikgebäude Wert gelegt. In den 1980er und bis Mitte der 1990er Jahre wurden bestandsorientierte Änderungen vorgenommen.

Im Rahmen einer Neuordnung wurden 20.000 m² Fläche einer ehemaligen Brauerei und einer ehemaligen Gießerei in das Sanierungstreuhandvermögen überführt, kleinteiliger parzelliert und nach der Sanierung reprivatisiert. Im Süden wurden neue Blöcke gebildet und eine bereits seit Erstbebauung des Quartiers gewünschte feinere Erschließung und Vernetzung realisiert. Neben der Neuanlage eines kleinen Platzes wurden auch drei Brücken über den im Süden das Gebiet tangierenden kleinen "Gewerbekanal" gebaut. Weitere Flächen wurden für öffentliche Zwecke direkt in das Eigentum der Stadt übertragen.

Handlungsfelder

Konversion und Revitalisierung von Gewerbebrachen, Schaffung neuen Wohnraums, Modernisierung und Instandsetzung, Verkehrsberuhigung und -lenkung, Aufwertung öffentlicher Freiflächen, Bodenordnung, Sozialplanung

Einzelmaßnahmen

Erhalt und Umnutzung der Grether Fabrik zu Wohnzwecken, Errichtung einer Seniorenwohnanlage, Verkehrsberuhigung Belfortstraße, Sanierung des "Weinschlösschens", Sanierung "Faulersche Arbeiterhäuser", Sanierung Spechtpassage, Schaffung neuer Durchwegungen, Errichtung von Kindertagesstätten

Finanzierung

38,14 Mio. DM wurden für die Sanierungsmaßnahme aufgewendet, v. a. für Grunderwerb gefolgt von Ordnungsmaßnahmen. Erst an dritter Stelle liegen die Modernisierungsmaßnahmen, was am Charakter der Maßnahme und seinem geringen Wohnungsbesatz im Südteil liegt.

Die Sanierung wurde mit jeweils 7,92 Mio. DM durch Städtebauförderungsmittel drittelfinanziert. Die Erlöse aus Mieten und Grundstücksverkäufen konnten trotz der erheblichen Aufwertung und Verdichtung des Grundstücks die Grunderwerbskosten nicht finanzieren. Die Einnahmen aus Ausgleichsbeträgen betrugen bei weitestgehender Inanspruchnahme der Ablöseregelung ca. 1,68 Mio. DM.

Projektumsetzung

Tabelle: Projektumsetzung
JahrUmsetzungsschritt
1968Flächensanierungsüberlegungen für das Gebiet
1978Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen
1979Beginn der öffentlich geförderten Sanierung in Freiburg mit förmlicher Festsetzung des Sanierungsgebiets "Im Grün"
1980Gründung und Beauftragung des Sanierungsträgers Freiburger Gesellschaft für Stadterneuerung (FGS)
1981Gemeinderatsbeschluss über Möglichkeiten selbst bestimmter Lebensformen Jugendlicher
1982Auslegung des Bebauungsplanentwurfs mit Festlegung von gegenüber der VU abgewandelten Zielen
19832. Auslegung des Bebauungsplanentwurfs
1985/86Höhepunkt der Verlagerung von Gewerbebetrieben
19963. Auslegung des Bebauungsplanentwurfs
1998Aufhebung der Sanierungssatzung
19994. Auslegung des Bebauungsplanentwurfs
20045. Auslegung des Bebauungsplanentwurfs und Satzungsbeschluss

Besonderheiten

Die dauerhafte Sicherung der Sanierungsziele sollte über einen Bebauungsplan geschehen. Das Verfahren erlaubte durch die enge Zusammenarbeit mit dem Sanierungsbeirat eine intensive Beteiligung, die die Konflikte im Verfahren behandelte und zu Modifikationen des Planentwurfs führte. Erst nach Ende der Sanierung ist eine Festsetzung des B-Plans erfolgt, und über einen langen Zeitraum sind weitere gravierende Änderungen in den Entwurf eingeflossen. Dem Plan kommt nur teilweise eine Steuerungs- oder Sicherungswirkung im Verfahren zu, obwohl er detailliert die bestehende städtebauliche Situation in Festsetzungen übersetzt und auf die jeweilige Konfliktsituation angepasste Änderungen im Verfahren Eingang fanden.


Lernerfahrungen

  1. Die Innenstadtnähe schlägt sich in der heutigen Bevölkerungsstruktur nieder, die auf die Zielgruppen Senioren und Studierende ausgerichtet ist. Zwar liegt eine solche Profilierung des Stadtteils nahe, doch stellt sich die Frage, ob langfristig eine stärkere Familienorientierung zur Bindung von Absolventen nicht stärker hätte berücksichtigt werden können.
  2. Die scharfen Auseinandersetzungen in der Anfangsphase um alternative Wohnformen verdeutlichen, dass die Schwierigkeiten des abgelaufenen Sanierungsprozesses – neben den beinahe überall vorzufindenden Auseinandersetzungen um die entstehende behutsame Stadterneuerung – im wenig bestandsorientierten Umgang mit den gewerblichen Konversionsflächen lagen. Aus heutiger Sicht muss man sich fragen, ob die entstandenen Großstrukturen im Wohnbereich nicht baugruppenbezogene Alternativen und einen stärker "parzellenorientierteren" Städtebau erlaubt hätten.
  3. Das Gebiet zeigt deutlich, wie man ein innerstädtisches niedergehendes Gewerbegebiet erfolgreich als gemischt genutztes Gebiet mit tertiären Nutzungen und unter teilweiser Umnutzung von Fabrikgebäuden weiterentwickeln kann.
  4. Die Sanierungsmaßnahme ist ein erfolgreiches Beispiel für die Integration unterschiedlichster kultureller Nutzungen und ehemaliger Besetzer in einen Stadtteilzusammenhang. Es macht deutlich, dass hochwertige Arbeitsplatzstandorte in enger Nachbarschaft mit nicht kommerziellen und "alternativen" Nutzungen sehr gut vereinbar sind.

Das Gebiet heute

Im Rahmen der Stadterneuerung vollzog sich ein Strukturwandel. Heute sind etwa zwei Drittel der Betriebe Dienstleistungsunternehmen; die Zahl der Arbeitsstätten konnte trotz Auslagerung von Betrieben um 50% gesteigert und eine Reihe von privaten Investitionen ausgelöst werden. Die Einwohnerzahl des Quartiers stieg von 584 Personen (1980) auf 863 Personen (1998). Heute haben im gesamtstädtischen Vergleich die 18- bis 30-Jährigen, hauptsächlich Studenten, einen überdurchschnittlichen Anteil. Trotz errichteter Seniorenwohnungen ist der Anteil der über 65-Jährigen nicht auffallend hoch. Es gibt kaum Kinder im Quartier, so dass die vier Kindergärten eine übergebietliche Funktion erfüllen. Der Ausländeranteil hat sich an den städtischen Durchschnittswert angenähert.

Zusatzinformationen

Bundesland

Baden-Württemberg

Gemeinde

Freiburg im Breisgau

Programmbereich

Sanierungsmaßnahme, umfassendes Verfahren

Projektbeginn

1979

Projektende

1998

Größe des Sanierungsgebietes

6,8 ha

Volumen der Städtebaufördermittel

ca. 24 Mio. DM

Gebietstypus

Gewerblicher Konversionsstandort in Innenstadtlage

Kontaktdaten

Stadt Freiburg/Breisgau

Kommunale Sanierungsstelle

im Amt für Projektentwicklung und Stadterneuerung

Herr Imhof

Fehrenbachallee 12
79106 Freiburg

Tel.: +49 761 2014021

E-Mail: aps@stadt.freiburg.de


Stand:

Januar 2010

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