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München Haidhausen

Sanierungsmaßnahme

Zusammenfassung

Haidhausen Museum Haidhausen MuseumHaidhausen Museum Quelle: Plan und Praxis Berlin

In Haidhausen ist es trotz schwieriger und politisch umstrittener Anfangsphase mit einer problematischen Vermittlung der Ziele, kontroversen lokalpolitischen Diskussionen und vereinzelten spekulativen Sanierungen privater Eigentümer gelungen, über lange Zeit eine erfolgreiche Sanierungspolitik mit dem weitgehenden Erhalt des städtebaulichen Erscheinungsbilds und einer nach wie vor großen sozialen Mischung zu betreiben. Mit ihr sind Gründerzeitviertel sowie dörfliche Kerne lebendig geblieben und mit Hilfe unterschiedlicher Maßnahmen, u.a. durch Verkehrsberuhigung und Begrünung, aufgewertet worden. Die geplante Infrastrukturausstattung konnte erreicht werden. Bei der Umsiedlung von Gewerbebetrieben konnten diese in einem Ergänzungsgebiet am Rand des Stadtteils zusammengefasst werden.

Kontext

Gute Lösung: Einfahrt zu großer Quartiersgarage, Preysingstraße 62 Gute Lösung: Einfahrt zu großer Quartiersgarage, Preysingstraße 62Gute Lösung: Einfahrt zu großer Quartiersgarage, Preysingstraße 62 Quelle: Plan und Praxis Berlin

Wegen der S-Bahnlinie, die Hauptbahnhof und Ostbahnhof verbindet, wurde der Stadtteil in den ersten Sanierungsüberlegungen als City-Erweiterungsgebiet ausersehen. Dagegen erhob sich Widerstand, so dass alsbald eine bestandsorientierte Sanierungspolitik verfolgt wurde. Weitere Sanierungserfordernisse stellten die kleingewerblichen Betriebe und die äußerst schlechten Wohnbedingungen in der Mitte des Stadtteils dar.



Projektbeschreibung

Bereits relativ früh wurde ein Gleichgewicht sozialer und entwicklungspolitischer Ziele formuliert. Blockbezogene Neuordnungskonzepte mit dem Grundprinzip der erhaltenden Erneuerung entstanden. Die Verlagerung gewerblicher Nutzungen, den Bau von Sozialwohnungen auf diesen freien Flächen und eine Umsetzung von Mietern dorthin wurde vorgesehen. Im Kernbereich sollte die Wohnsubstanz danach modernisiert werden.

In den Quartieren sind Sozialwohnungen entstanden, die bis heute beitragen, dass sich im In-Viertel statistisch keine Gentrifizierung nachweisen lässt. Es hat sich ein Strukturwandel ergeben, so dass zwar nur wenige produzierende Betriebe im Gebiet verblieben sind, die Einzelhandelsstruktur aber weiterhin sehr vielfältig und kleinteilig ist. Insgesamt nahm die Zahl der Arbeitsstätten von 1970 bis 1987 um 43,7% zu

Der ursprünglich deutlich überdurchschnittliche Ausländeranteil hat sich nach unten dem städtischen Durchschnitt angeglichen. Der unter starken Bevölkerungsverlusten leidende Stadtteil konnte stabilisiert werden. Trotz umfänglicher Bemühungen um eine familiengerechte Sanierungspolitik ist es nicht gelungen, die Zahl der Kinder zu steigern. Die im Vergleich hohe Zahl von Alleinerziehenden deutet indirekt auf ein bedarfsgerechtes Angebot hin.

Der Sanierungsträger war die MGS, eine mehrheitlich städtische Gesellschaft, so dass die Stadt eine zentrale Stellung bei der Konzeption hatte. Die MGS hat mit ihrem über viele Jahre relativ stabilen Budget und einer Unabhängigkeit von Stadtratsentscheidungen im Alltagsgeschäft durch Eigentumsübertragung erfolgreich versucht, Kontrolle über Umstrukturierungsflächen zu erlangen, um durch sozialen Wohnungsbau ein Gegengewicht gegen private Eigentümer zu setzen, die zunächst aufgrund hoher Fördermittelbindungen kaum modernisieren wollten.

Handlungsfelder

Erhaltende Erneuerung von Wohngebäuden (Modernisierung und Instandsetzung), Errichtung von Sozialwohnungen, Umsiedlung von Gewerbebetrieben, Straßenraumgestaltung, Entsiegelung und Begrünung, Schaffung öffentlicher Infrastruktur, Gewerbekonversion

Einzelmaßnahmen

Erhalt des dörflichen Charakters / Herbergencharakter; Kindergarten Preysingstraße 62; Umgestaltung Leonhardstraße zur Fußgängerzone;
Verkehrsberuhigung Wolfgang- und Preysingstraße (mit Quartiersplatz); Neubauanlage mit vorwiegend Wohnungen im sozialen Wohnungsbau, Läden und Gewerbeeinheiten, einer Gaststätte mit dem Haidhauser Bürgersaal sowie einem Büro und Beratungsräumen für die Ausländerbetreuung(entlang Rosenheimerstraße); Modernisierungen der Gewerbe- und Brauereigebäude Einsteinstraße 42 mit Unionsbräuhaus und saniertem Kellergewölbe, Modernisierung früheres Sudhaus mit Grafikschule; Bau von Quartiersgarage.

Finanzierung

94,6 Mio. Euro aus dem Bund-Länder-Programm sind in das Gebiet geflossen. Erhebliche ergänzende Mittel aus Programmen des Landes oder der Kommune wurden bereitgestellt. Dazu zählt das städtische Modernisierungsförderprogramm , das 1979 angesichts der damals kaum bei den privaten Eigentümern angenommenen Sanierungsförderung mit dem Ziel einer beschleunigten Durchführung aufgelegt wurde. Insgesamt sind öffentliche Fördermittel im Zeitraum 1971 bis 2008 in Höhe von 387 Mio. Euro eingesetzt worden.

Projektumsetzung

Tabelle: Projektumsetzung
JahrUmsetzungsschritt
1964Ausweisung Haidhausens als Sanierungsgebiet nach BBauG
1971Stadtratsbeschluss: "Anwendung des Städtebauförderungsgesetzes in der Landeshauptstadt München", Vorbereitende Untersuchungen in Haidhausen
1971-76Erstellung Gesamtkonzept Haidhausen als Planungsgrundlage für die abschnittsweise Sanierung nach StBauFG
1974Rücknahme mehrerer Kerngebietsausweisungen und des Flächensanierungskonzepts unter Druck der Öffentlichkeit
1974/75Detaillierte Vorbereitende Untersuchung nach StBauFG in einem ersten Abschnitt (Block 15)
1976Sanierungsgebietsfestsetzung von insgesamt 24 Blöcken
1980Einsetzung der MGS als treuhänderischer Sanierungsträger mit Mehrheitsbeteiligung der Stadt und Beteiligung von Banken Veränderung der Sanierungsstrategie zugunsten sozial benachteiligter Mieter als Reaktion auf Wirkungsanalysen und Widerstand der Bevölkerung.
1989Umfragegestützte Analyse zur Wirkungsweise der Sanierung
2001Beschluss der Erhaltungssatzung Haidhausen-Mitte
2001-09Aufhebung der Sanierungssatzungen in den einzelnen Blöcken und Abschluss der Maßnahme

Besonderheiten

  1. Die Ziele konnten u.a. durch Umsteuern der Förderstrategie Anfang der 1980er ("Münchner Linie der sozialen Stadterneuerung") weitgehend erreicht werden. Dies ist bemerkenswert, da Mitte der 1970er Jahre etwa vier von fünf Eigentümern bei Maßnahmen auf öffentliche Förderung verzichteten. Daher wurde befürchtet, dass Schutzmechanismen der Sanierung leer laufen könnten.
  2. Es gab teils enorme Bodenwertsteigerungen. Sie lassen sich u.a. auf die Lagegunst durch den Bau von U- und S-Bahn zurückführen. Nur selten wird davon ausgegangen, dass die Bagatellklausel greift. Von 1999 bis 2006 wurden daher Ausgleichsbeträge in der Höhe von ca. 2,5 Mio. Euro erhoben. Nach deren Ablehnung durch private Eigentümer haben Gerichtsbeschlüsse die Haltung der Stadt aber bestätigt.

Lernerfahrungen

  1. Die Sanierungsmaßnahme zeigt, dass der soziale Wohnungsbau großen Einfluss auf die Stabilisierung der sozialen Durchmischung hat. Trotz einer deutlich spürbaren Verbesserung der Wohnsituation und der großen Beliebtheit des Stadtteils lässt sich heute (2009) statistisch keine Gentrifizierung feststellen. Die sozialen Indikatoren im Sanierungsgebiet sind durch den geförderten Wohnungsbau auf dem Niveau der Gesamtstadt. Einen wichtigen Beitrag dazu leistete die konsequente Verlagerung von Gewerbebetrieben in ein Ergänzungsgebiet. Die frei gewordenen Flächen konnten u.a. für den Neubau von Sozialwohnungen genutzt werden.
  2. Die kleinteilige, im alten Ortskern fast dörfliche Struktur des Gebiets konnte durch die Vergabe historischer "Herbergen" an örtliche Handwerker bewahrt werden, die die Gebäude fachgerecht sanierten und das Gebiet zusätzlich stabilisieren.
  3. Die in vielen Sanierungsgebieten auftretende Problematik negativer Auswirkungen von Baumaßnahmen in die Verkehrsinfrastruktur liegt in München-Haidhausen nicht vor. Hier ist es  gelungen, trotz großer Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur, die zur Anpassung des Gebietes an die modernen Wohn- und Arbeitsbedürfnisse beigetragen haben, den in Teilbereichen vorherrschenden dörflichen Charakter zu erhalten. Dies wurde auch durch die behutsame Gestaltung der Einfahrtsbereiche erreicht:  Hinter scheinbar kleinen Einzelgaragen verbergen sich die  Einfahrten zu großflächigen Tiefgaragen.

Das Gebiet heute

Die Sanierung in Haidhausen darf im Rückblick als beispielhaft angesehen werden und lässt sich so nicht überall wiederholen. Eine derzeit absehbare Entwicklung wird schon in den nächsten Jahren die Sanierungsergebnisse auf die Probe stellen, da die geplante Aufwertung des Ostbahnhofs-Umfelds möglicherweise die derzeitige Prägung eines dort gelegenen gewerblichen Ergänzungsgebiets und von gründerzeitlichen Blöcken der Sanierungsgebiete stark verändern wird. Somit bestehen mehrere Herausforderungen für die langfristige Sicherung, auch wenn die derzeitige Bilanz positiv ausfällt und die Stadt durch langfristige Belegungsbindungen vor allem in den Neubaublöcken bislang starke Veränderungen der Bevölkerungsstruktur abfedern konnte.

Zusatzinformationen

Bundesland

Bayern

Gemeinde

München

Programmbereich

Sanierungsmaßnahme, umfassendes Verfahren

Projektbeginn

1964, Sanierungsgebietsfestsetzungen 1976

Projektende

2009

Größe des Sanierungsgebietes

56 ha

Volumen der Städtebaufördermittel

94,6 Mio. Euro aus dem Bund-Länder-Programm

Gebietstypus

Heterogenes, stark gründerzeitlich geprägtes Innenstadtquartier

Kontaktdaten

Kommune:

Landeshauptstadt München

Referat für Stadtplanung und Bauordnung.

Frau Steger

Blumenstraße 31.

80331 München

Tel. +49 89 23323910

E-Mail: sabine.steger@muenchen.de

 

Sanierungsträger:

Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung mbH

Herr Dr. Hohenester

Haager Str. 5
81671 München

Tel. +49 89 23333953
Fax +49 89 23333989

E-Mail: m.hohenester@mgs-muenchen.de

Link / weitere Informationen

Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung mbH

Stand:

Januar 2010

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