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Bad Salzelmen

Sanierungsmaßnahme

Zusammenfassung

Durch die ökonomischen und politischen Rahmenbedingungen der Vorwendezeit waren große Teile der Altbausubstanz von Schönebeck und Bad Salzelmen dem Verfall preisgegeben. Die zum Teil stark überbauten Blockinnenbereiche mit zehn unterschiedlich stark emittierenden Betrieben sowie einem unzureichendem Straßen- und Wegenetz trugen zusätzlich zur mangelhaften Wohnqualität bei. Ein weiteres Defizit bestand in der mangelhaften Ausstattung des Quartiers mit Beherbergungs- und Gastronomieangeboten, die der zukünftigen Bedeutung als Kurort zu diesem Zeitpunkt nicht gerecht werden konnte.

Der Ortskern von Bad Salzelmen mit angrenzendem Kurareal präsentiert sich inzwischen als beliebter Kur- und Wohnstandort. Die erfolgreiche Sanierung von Bad Salzelmen ist das Ergebnis einer zielgerichteten Sanierungs- und Erneuerungspolitik. Der Erhalt, die Modernisierung und die Erneuerung der verfallsbedrohten historischen Bebauung konnten erreicht werden. Gleichzeitig verfolgte die Stadt das mit einem sehr hohen Aufwand verbundene Ziel, das typische Stadtbild und den historischen Stadtgrundriss zu bewahren. Dies gilt auch für das benachbarte Kurareal.


Kontext

Mit dem Sanierungsgebiet Bad Salzelmen initiierte die Stadt Schönebeck das erste förmlich festgelegte Sanierungsgebiet, das 1991 zusammen mit Gebieten aus 16 anderen Städten und Gemeinden Sachsen-Anhalts neu in das Bund-Länder-Programm "Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen" aufgenommen wurde. Im Vorfeld hatte die Stadt beim Land Städtebaufördermittel für zwei Gebiete beantragt, die beide einen hohen Anteil sanierungsbedürftiger Altbausubstanz aufwiesen. Neben Bad Salzelmen sollten Städtebaufördermittel auch im Schönebecker Altstadtkern eingesetzt werden. Nachdem das Land signalisierte, dass nur ein Gebiet gefördert werden kann, stand die Stadt vor der schwierigen kommunalpolitischen Entscheidung, einem Gebiet den Vorrang zu geben. Mit ca. 100 ha umfasste der Schönebecker Altstadtkern am Elbufer flächenmäßig eigentlich das größere Gebiet. Die Wiederbelebung des Kurstandorts Bad Salzelmen war jedoch beabsichtigt, um den Kurbetrieb als tragenden Wirtschaftsbereich für die Gesamtstadt zu etablieren. Nachdem 2005 die Sanierungsmaßnahmen in Bad Salzelmen überwiegend abgeschlossen und der Förderrahmen ausgeschöpft war, wurde noch im selben Jahr der Altstadtkern Schönebecks als zweites Sanierungsgebiet förmlich festgelegt.


Projektbeschreibung

Die Sanierung wird seit 1992 zügig und gut organisiert durchgeführt. Ausgehend vom zentralen Marktplatzbereich wurden Straßen, Wege und Plätze altstadtgerecht umgestaltet. Verkehrsberuhigungsmaßnahmen folgten sowie der Bau von kleinen, peripheren Stellplatzanlagen zur Verkehrsentlastung. Vorhandene Grün- und Freiflächen wurden umgestaltet; es entstanden Spielplatzanlagen. Private Wohn- und Geschäftsgebäude wurden modernisiert und instand gesetzt sowie Baulücken geschlossen. Als wichtige öffentliche Baumaßnahmen wurden zwei vom Verfall bedrohte denkmalgeschützte Gebäude im Kurparkareal modernisiert, in die nach dem Umbau neue Nutzungen (u.a. ein Innovations- und Gründerzentrum) etabliert werden konnten.

Besondere Beachtung wurde der weiteren Entwicklung des kurorientierten Tourismus und dessen Wechselwirkung mit Angeboten der Salzelmener Altsstadt beigemessen. Des Weiteren sind die Sanierungsziele in den Flächennutzungsplan aufgenommen worden. Mit der Sanierungsgebietserweiterung wurde der Kurbereich mit in die Nutzungszonierung aufgenommen.

Ein privates Planungsbüro war mit der Neuen Heimat Niedersachsen GmbH für die Vorbereitenden Untersuchungen und die Erstellung eines städtebaulichen Rahmenplans zuständig. Sanierungsträger wurde die BauBeCon Sanierungsträger GmbH, die ein Sanierungsbüro einrichtete. Das Stadtplanungs- und Entwicklungsamt sowie das SG Bauverwaltung betreuten die Sanierung von städtischer Seite. Informationsveranstaltungen und Öffentlichkeitsarbeit beteiligten die Bürger. Grundlage der Sanierung bildete der Rahmenplan von 1993, der 1999 fortgeschrieben wurde. Die Sanierung wurde immer als vorrangige kommunalpolitische Aufgabe verstanden.


Handlungsfelder

Wiederbelebung des Kurstandorts Bad Salzelmen und Errichtung entsprechender Infrastruktur, Profilierung als Tourismusstandort, Umgestaltung von Platz- und Straßenräumen, Schaffung einer Fußgängerzone, Umsetzung eines Verkehrskonzeptes


Einzelmaßnahmen

Sanierung der Stadtmauer, Umgestaltung des Salzelmener Marktes und des Tränkeplatzes, Errichtung einer Fußgängerzone im Kernbereich Groß Salzes, Bau des Gesundheits- und Erholungsbads "Solequell", Sanierung des Lindenbads, Umbau des Kursaals zum Innovations- und Gründerzentrum mit Erweiterungsbau, Sanierung des ehemaligen Kinosaals, Umgestaltung des Kirchvorplatzes, Schaffung verschiedener Parkierungsanlagen.


Finanzierung

Im Zeitraum von 1992 bis 2006 erhielt die Stadt Städtebaufördermittel aus dem Bund- Länder-Programm "Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen" in Höhe von ca. 21,8 Mio. Euro bei einem kommunalen Eigenanteil von knapp 9,6 Mio. Euro. Die Einnahmen aus vorzeitig abgelösten Ausgleichsbeträgen (0,6 Mio. Euro) wurden zur Refinanzierung eingesetzt. Der vom Landesverwaltungsamt durch Bewilligungsbescheid vereinbarte Gesamtbewilligungsrahmen der Sanierungsmaßnahme bis 2010 beträgt ca. 33,5 Mio. Euro.

Beim Umbau des Innovations- und Gründerzentrums mit Kosten von ca. 13,3 Mio. Euro kamen Mittel aus dem Bund-Länder-Strukturförderprogramm "Gemeinschaftsaufgabe der regionalen Wirtschaftsstruktur" (GA), der Bundesagentur für Arbeit. Weiterhin kam ein Darlehen in Höhe von 2,6 Mio. Euro aus dem Kommunalen Investitionsprogramms 2003 des Landes zum Einsatz.


Projektumsetzung

Tabelle: Projektumsetzung
JahrUmsetzungsschritt
1991/92Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen
1992Beschluss zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets "Bad Salzelmen"
1992/93Städtebaulicher Rahmenplan
1992Beauftragung DI Deutsche BauBeCon AG als Sanierungsträger, Einrichtung eines Sanierungsbüros im Quartier (bis 2007)
1997/98Umgestaltung des Salzelmener Marktes und Einrichtung einer Fußgängerzone im Kernbereich Groß Salzes
1998Erweiterung des Sanierungsgebiets um den Kurbereich
1998/991. Fortschreibung des Städtebaulichen Rahmenplans
2002Stadtentwicklungskonzept Schönebeck
2006Umbau des Kursaals zum Innovations- und Gründerzentrum mit Erweiterungsbau
Ende 2010Vorgesehener Abschluss der Sanierungsmaßnahme


Besonderheiten

  1. Die Stadt legte viel Wert auf eine altstadtgerechte Gestaltung mit historischer Führung und –zonierung und Pflasterung (z. B. Natursteinpflaster). Aufwendige Gestaltungsmaßnahmen an Straßen, Wegen und Plätzen erfolgten unter dem Gesichtspunkt der Erhaltung des typischen Stadtbildes. Bei Neubauten wurde darauf geachtet, dass diese sich in ihrer Kubatur, Gestaltung und Formensprache den historischen Strukturen anpassen. Die Reparatur des historischen Stadtbildes wurde mit einzelnen Maßnahmen (Stadtmauer, Pfännerturm, Schwanenteich, Pflege des Grüngürtels) fortgesetzt.
  2. Das Konzept einer gezielten Öffentlichkeitsarbeit verbunden mit einem Beratungs- und Informationsangebot des Sanierungsträgers ist als besonders positiv hervorzuheben. Bei den Bürgern stieß diese Vorgehensweise auf positive Resonanz.
  3. Ein Schwerpunkt der Sanierung lag im Bereich Verkehr. So wurde das gesamte Erschließungssystem einschließlich der technischen Infrastruktur grundlegend erneuert. Die Stadt realisierte eine flächenhafte Verkehrsberuhigung. In den verkehrsberuhigten Straßen der Wohngebiete, insbesondere im Nahbereich zum Kurpark, haben kleinere Stellplatzanlagen und straßenbegleitende Stellplätze den Parkdruck entschärft und somit die Wohnqualität erhöht. Die Verkehrsberuhigung ging in Kombination mit Gestaltung (Natursteinpflaster, teilweise auch Betonsteinpflaster) und Straßenbegleitgrün einher.


Lernerfahrungen

  1. Die seit dem Jahre 2006 abnehmenden Finanzhilfen aus dem Städtebauförderprogramm kompensiert die Stadt durch Einnahmen in Form von Ausgleichsbeträgen, die für die noch ausstehenden Erschließungsmaßnahmen eingesetzt werden. Den Eigentümern im Sanierungsgebiet wurde vor dem Abschluss der Sanierung die Möglichkeit gegeben, die Ausgleichsbeträge auf der Basis von freiwilligen Abschlüssen von Ablösevereinbarungen zu entrichten, begleitet von einem intensiven Informations- und Beratungsangebot von Sanierungsträger und Stadtplanungsamt. Aus Sicht des Landes, der Stadt und des Sanierungsträgers hat sich dadurch eine Reihe von Vorteilen ergeben. Die privaten Eigentümer haben vom Angebot der Ablösevereinbarungen bereits vielfach Gebrauch gemacht.
  2. Die Stadt setzte von Anfang an auf die private Sanierungstätigkeit. Die Gestaltungsmaßnahmen von Straßen und Plätzen bewirkten eine Initialzündung für die Modernisierung oder den Neubau von Gebäuden privater Eigentümer. Einen zusätzlichen Anreiz bewirkte das Fassadenmodernisierungsprogramm, dessen Fördermittel allerdings innerhalb eines Jahres ausgegeben werden mussten.
  3. Mit der Modernisierung des Kurhauses und des ehemaligen Kinosaales konnte nicht nur die Gebäudesubstanz vor dem Verfall gerettet werden, sondern durch innovative Nachnutzungen wiederbelebt werden. In diesem Zusammenhang entstand die Idee zur Unterbringung eines Innovations- und Gründerzentrums sowie einer Nachnutzung als Tagungs- und Veranstaltungsort. Dies gelang der Stadt über den Einsatz von Wirtschaftsstrukturhilfen. Durch die Sanierung entstand ein zusammenhängender Kurbereich mit erhöhten Übernachtungskapazitäten und verschiedenen Einrichtung im Kurparkareal. Anhand des Beispiels Bad Salzelmens wird deutlich, wie über eine Sanierung auch gleichzeitig Impulse zur Verbesserung der kommunalen Wirtschaftsstruktur gesetzt werden können.


Das Gebiet heute

Der flächenhaft sanierte Ortskern mit seinem kleinteiligen, charakteristischen Stadtbild wurde wiederbelebt und ist heute wieder der Mittelpunkt des Stadtteils. Die Voraussetzungen dafür wurden über die Sanierung geschaffen.

Bisher fehlen noch Kultur- und Freizeiteinrichtungen, die zur Belebung beitragen und mehr Kurgäste anlocken können. Damit ist fraglich, ob alleine durch die räumliche Nähe von Kurbereich und Ortskern eine Wechselwirkung beider Bereiche untereinander gegeben ist.

Mit fortschreitender Sanierung hat sich Bad Salzelmen zu einem beliebten Wohnquartier mit stabiler Bevölkerungsentwicklung gewandelt. Im Zeitraum von 1997 bis 2000 verzeichnete der Stadtteil wieder deutlich positive Wanderungssalden.

Zusatzinformationen

Bundesland

Sachsen-Anhalt


Gemeinde

Stadt Schönebeck


Programmbereich

Sanierungsmaßnahme, umfassendes Verfahren


Projektbeginn

1992


Projektende

voraussichtlicher Abschluss der Sanierung 2010


Größe des Sanierungsgebietes

57 ha


Volumen der Städtebaufördermittel

ca. 33,5 Mio. Euro

Gebietstypus

Historischer Kurort als Teil der Stadt Schönebeck

Kontaktdaten

Kommune:
Stadt Schönebeck
Dezernat IV - Stadtplanungs- und Stadtentwicklungsamt
Breiteweg 12
39218 Schönebeck (Elbe)

Herr Gremmes (Amtsleiter)
Frau Lubbik
Tel.: +49 3928 710419
Fax: +49 3928 710799

Sanierungsträger:
BauBeCon Sanierungsträger GmbH
Niederlassung Magdeburg
Schönebecker Str. 29 / 30
39104 Magdeburg Bruckau

Ansprechpartnerinnen Sanierungsbüro Schönebeck:
Frau Klein: UKlein@baubeconstadtsanierung.de
Frau Stolle: AStolle@baubeconstadtsanierung.de
Tel: +49 391 4082290


Stand

Januar 2010

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