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Schwäbisch-Hall - Stadtkern

Sanierungsmaßnahme

Zusammenfassung

Auslöser für die Sanierungstätigkeiten waren zum einen die nicht mehr an die Bedürfnisse der Zeit angepassten Verkehrswege und Wohngelegenheiten. Hinzu traten mehrere großflächige Areale, denen eine neue Nutzung zugewiesen werden sollte. Nach der 24-jährigen Sanierungstätigkeit hat sich Schwäbisch Hall mit seiner historischen Altstadt v. a. als Einkaufs- und Kulturstadt profiliert. In der Nördlichen Innenstadt als erster Sanierungsmaßnahme in Schwäbisch Hall ist der Wandel von anfangs geplanten starken Eingriffen und Abrisstätigkeiten zu einer verstärkt bestandsorientierten Sanierungsstrategie mit dem klaren Bekenntnis zum bauhistorischen Erbe ablesbar. Heute ist der mittelalterliche Stadtkern ein verkehrsberuhigter Bereich mit unterschiedlichen Funktionen, zu denen auch die neuen Nutzungen in den erhaltenen Großstrukturen beitragen.

Kontext

Im Mittelpunkt stand der Erhalt und die Aufwertung des Altstadtkerns als wertvolles historisches Erbe, der seine ursprünglichen Zentrumsfunktionen zu Beginn der Maßnahme nur noch unzureichend erfüllte. In erster Linie lag dies in den veränderten zentralörtlichen Funktionen Schwäbisch Halls nach der Verwaltungsreform 1970 begründet, die in der mittelalterlichen Bau- und Erschließungsstruktur mit in weiten Bereichen überalterter, denkmalgeschützter Bausubstanz nicht mehr ausreichend verwirklicht werden konnten. Hinzu kamen die schwierigen topographischen Verhältnisse, die nur in geringem Maße Erweiterungsmöglichkeiten zuließen. Mit einer Altstadtsanierung im Rahmen des Städtebauförderungsgesetzes wollte die Stadt den neuen funktionalen Bedürfnissen gerecht werden, u. a. durch die Errichtung des neuen Landratsamtes auf dem großflächigen Areal eines Gewerbebetriebes (Gross AG), der Neuordnung des Erschließungs- und Parkierungssystems und der Behebung von Substanzmängeln, um Abwanderungstendenzen der Wohnbevölkerung entgegen zu wirken.

Projektbeschreibung

Bei dieser ersten Sanierungsmaßnahme ist der Wandel zu einer stärker bestandsorientierten Sanierungsstrategie mit dem Bekenntnis zum bauhistorischen Erbe ablesbar. Das historische Antlitz konnte bewahrt und eine Verbesserung der Lebens- und Wohnqualität für die Innenstadtbewohner erzielt werden. Die Stadt hat durch ihre aktive städtische Liegenschaftspolitik den Sanierungsprozess vorangetrieben. Deutlich wird dies an den großen öffentlichen Hochbaumaßnahmen, in denen nach der Verwaltungsreform dringend notwendig gewordene Verwaltungs- und Gemeinbedarfseinrichtungen innenstadtnah untergebracht werden konnten, aber auch an den Objektsanierungen in der kleinteiligen, zum Teil denkmalgeschützten mittelalterlichen Struktur. Durch die öffentlichen Maßnahmen wurde überdies eine private Modernisierungstätigkeit ausgelöst. Insgesamt hat sich die Wohnsituation durch die öffentlichen und privaten Modernisierungen verbessert. Als innerstädtisches Wohnquartier ist das Gebiet wieder attraktiv geworden.

Mit der Ausweisung einer Fußgängerzone, einer flächenhaften Verkehrsberuhigung sowie gestaltungs- und stadtbildpflegerischen Maßnahmen haben sich die öffentlichen Freiräume in ihrem Erscheinungsbild gewandelt und an Qualität gewonnen. Der gebietstypische Charakter des bauhistorischen Erbes ist an vielen Stellen besser erlebbar. Auf städtebauliche Qualität und eine Integration der Neubaumaßnahmen in die Bausubstanz wurde viel Wert gelegt.

Der Rahmenplan und die Vorbereitenden Untersuchungen wurden von der Neuen Heimat erstellt, die anfangs als Sanierungsträger eingesetzt wurde. Ein städtisches Gestaltungs- und Modernisierungsprogramm diente der Förderung von Dach- und Fassadensanierungen und als Beratungsinstrument. Eine verwaltungsinterne Projektgruppe organisierte die Durch¬führung der Gesamtmaßnahme.

Handlungsfelder

Profilierung des Ortes als regionales Verwaltungs- und Einkaufszentrum, Erhalt historischer Bausubstanz, Umnutzung großflächiger Gebäudekomplexe, Aufwertung des öffentlichen Raums, Verbesserung der Verkehrssituation

Einzelmaßnahmen

Umgestaltung Mohrenstraße, Straßenraumgestaltung und Sanierung historischer Bausubstanz in der Gelbinger Gasse, Neubau der Blendstatthalle, Sanierung des Hospitalgebäudes mit Umgestaltung Vorplatz und Innenhof, Modernisierung Kornhauskomplex, Schaffung einer Fußgängerzone, Verlagerung der Gross AG und Errichtung des Landratsamts nach Abriss der Werksgebäude, Sanierung des Säumarktturms und des Malefizturms, Sanierung der Alten Wache auf dem Säumarkt, Umnutzung des ehemaligen Marstalls für die Fachhochschule

Finanzierung

Zwischen 1972 und 1984 erhielt die Stadt aus dem Bund-Länder-Programm "Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen" knapp 13,0 Mio. Euro. Ergänzt wurde das Fördervolumen durch ein kommunales Stadtbildpflegeprogramm. Die großen öffentlichen Hochbaumaßnahmen Landratsamt und Blendstatthalle wurden zum großen Teil unabhängig von der Städtebauförderung finanziert.
Von einer Abschöpfung der Ausgleichsbeträge wurde nach der Empfehlung eines Bodenwertgutachters abgesehen. Im Gebiet wurden keine Einnahmen durch Grundstücksverkäufe erzielt. Alle erworbenen Liegenschaften verblieben im Eigentum der Stadt.

Projektumsetzung

Tabelle: Projektumsetzung
JahrUmsetzungsschritt
1970-76Sanierungsträgervertrag mit der Neuen Heimat Baden-Württemberg, Gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft mbH
1972-74Durchführung Vorbereitender Untersuchungen nach StBauFG
1974Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "Nördliche Innenstadt"
1973–83Umfangreicher Grunderwerb im Sanierungsgebiet
1978Beschluss des städtischen Modernisierungs- und Instandsetzungsprogramms
1979Beschluss der Stadtgestaltungssatzung
1980Fertigstellung der Fußgängerzone, 1. bis 3. Bauabschnitt
1980-83Modernisierung des Kornhauskomplexes
1981Beschluss der Erhaltungssatzung, Eröffnung des Landratsamtes auf der Fläche der ehemaligen Gross AG
1988Eröffnung der Blendstatthalle
1998/99Abrechnung der Maßnahme und Aufhebungssatzung für das Sanierungsgebiet "Nördliche Innenstadt"
2008Einzelhandelsgutachten und Masterplan für die Innenstadtentwicklung

Besonderheiten

  1. Kennzeichnend für die Sanierungsmaßnahme ist in erster Linie die aktive städtische Liegenschaftspolitik. Dadurch war die Stadt in der Lage, den Sanierungsprozess voranzutreiben und erreichte eine hohe Manövrierfähigkeit in der Sanierungsplanung. Fast ein Drittel der Städtebaufördermittel sind in den Grunderwerb geflossen. Die Kombination von öffentlichen Hoch- und Tiefbaumaßnahmen, systematischen städtischen Objektsanierungen und als Ergänzung das kommunale Stadtbildpflegeprogramm bewirkte eine Modernisierungstätigkeit der privaten Eigentümer.
  2. Es ist von Beginn an gelungen die Eigentümer intensiv in den Sanierungsprozess einzubinden. Bereits während der Vorbereitenden Untersuchungen ist eine überdurchschnittlich hohe Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer, Gewerbetreibenden und Bewohner zu verzeichnen gewesen, die sich in der Durchführungsphase der Sanierung fortsetzte.
  3. Die Stadt hat in den Jahren zwischen 1973 und 1983 umfangreichen Grunderwerb im Sanierungsgebiet getätigt. Der Kauf der Grundstücke erfolgte freihändig auf Basis von zuvor in Wertgutachten ermittelten Preisen. Die städtische Liegenschaftspolitik nach Abschluss der Sanierung 1999 sah keine Reprivatisierung vor, alle erworbenen Grundstücke verblieben im städtischen Eigentum.

Lernerfahrungen

  1. Das Sanierungsgebiet "Nördliche Innenstadt" macht nur etwa20 % des in den Vorbereitenden Untersuchungen als erneuerungsbedürftig erkannten Stadtkerns aus. Die Konzentration auf einen Teilbereich der Altstadt hat mit zum Erfolg der Maßnahme beigetragen, denn so konnten die Fördermittel gebündelt verwendet und die besonders schwerwiegenden Mängel in der Bausubstanz in den Bereichen "Kornhaus", "Blendstatt" und "Mohrengasse" bewältigt werden. Die positiven Entwicklungen im Sanierungsgebiet haben auch auf weite Teile des übrigen Stadtkerns ausgestrahlt. Dadurch konnten private Investitionen angestoßen werden.
  2. Bereits 1978 wurde ein kommunales Stadtbildpflegeprogramm aufgelegt. Privaten Eigentümern wurden objektbezogene Fördermittel für Fassaden- und Dachmodernisierungen angeboten, um stadtgestalterisch bedingte Mehrkosten zu kompensieren. Das Angebot wurde sehr gut angenommen, und insgesamt konnten 103 Einzelmaßnahmen gefördert werden. Für viele Eigentümer war dabei weniger die Höhe des städtischen Förderangebots von Bedeutung als vielmehr die Kombination von finanziellen Mitteln mit einer ausführlichen städtischen Beratung und eine zügige Verfahrensabwicklung.
  3. Die im Quartier errichteten Neubaumaßnahmen an der Blendstatt haben die kleinteilige Struktur der nördlichen Innenstadt wesentlich verändert. Trotz der Größe der Maßnahmen wurde darauf geachtet, dass sich diese in das Stadtbild einfügen, indem historische Gestaltelemente in die Entwürfe integriert wurden (z. B. Stadtmauersituation). Die Stadt konnte die nach der Verwaltungsreform dringend notwendig gewordenen Verwaltungs- und Gemeinbedarfseinrichtungen innenstadtnah unterbringen und die Innenstadt wurde gestärkt.

Das Gebiet heute

Nach dem Abschluss der 24 Jahre andauernden Sanierung ist die nördliche Innenstadt zum wertvollen funktionalen Ergänzungsquartier des Altstadtkerns geworden. Insgesamt wurden viele der Sanierungsaufgaben erfolgreich angegangen. Die Ergebnisse haben einen wichtigen Beitrag zur Stärkung Schwäbisch Halls in seiner Funktion als Mittelzentrum geleistet, was im Hinblick auf den zunehmenden Wettbewerb der Klein- und Mittelzentren eine bedeutende Rolle spielt.

Zusatzinformationen

Bundesland

Baden-Württemberg

Gemeinde

Schwäbisch Hall

Programmbereich

Sanierungsmaßnahme, umfassendes Verfahren

Projektbeginn

1972

Projektende

2000

Größe des Sanierungsgebietes

ca. 4,3 ha

Volumen der Städtebaufördermittel

knapp 13,0 Mio. Euro

Gebietstypus

Historische Stadtkernerweiterung mit wertvoller Bausubstanz und vereinzelten Großstrukturen

Kontaktdaten

Kommune:

Stadt Schwäbisch Hall

Fachbereich Planen und Bauen

Gymnasiumsstraße 4

74523 Schwäbisch Hall

Herr Eberhard Neumann (Fachbereichsleiter Planen und Bauen)

Tel.: +49 791 751312

E-Mail: eberhard.neumann@schwaebischhall.de

Sanierungsträger:

GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft

Am Markt 7/8

74523 Schwäbisch Hall

Herr Hartmut Pawlitzki (Leiter Wohnungsbaugesellschaft)

Tel.: +49 791 751822

Stand

Januar 2010

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