Navigation und Service

Seßlach - Historische Altstadt

Sanierungsmaßnahme

Zusammenfassung

Flenderstraße -  Blick nach Osten Flenderstraße - Blick nach OstenFlenderstraße - Blick nach Osten Quelle: Plan und Praxis Berlin

Seßlach kann als ein sehr erfolgreiches Beispiel für eine Sanierung einer historischen Kleinstadt im peripher gelegenen ländlichen Raum angesehen werden. Eine Übertragbarkeit des Ansatzes auf ähnliche Kleinstädte mit ihren ökonomischen Zwängen ist denkbar, erfordert aber eine engagierte Zusammenarbeit der wichtigen Akteure. Wegen der begrenzten Mittel läuft der Sanierungsprozess langsam und die Maßnahme ist noch nicht abgeschlossen. Das Beispiel zeigt aber, dass auch mit kleinen Schritten nachhaltige Erfolge erzielt werden können.

Kontext

Platzgestaltung vor dem Rathaus Platzgestaltung vor dem RathausPlatzgestaltung vor dem Rathaus Quelle: Plan und Praxis Berlin

Die noch von ihrer Stadtmauer umgebene Altstadt der Kleinstadt Seßlach hatte Mitte der 1970er Jahre knapp 500 Einwohner. Ihre Struktur ist von historischen Bauten geprägt, häufig nicht mehr zeitgemäßen landwirtschaftlichen Anwesen. Wegen der kompakten baulichen Struktur und Gebäudetypologie hatte sie an Attraktivität für Bewohner verloren. Jüngere wanderten ab, die ältere Bevölkerung blieb zurück. Aufgrund der schlechten Nutzungssituation wurden Gebäude dem Verfall preisgegeben. Handel und Handwerk verloren ihre Existenzgrundlage. Der Gebäudeleerstand und die sozioökonomische Erosion nahmen weiter zu. Eine Erneuerung der Straßen und Plätze war z. T. seit dem Zweiten Weltkrieg nicht erfolgt. Die wirtschaftliche Not, v. a. ausgelöst durch den landwirtschaftlichen Strukturwandel, erlaubte weder private noch öffentliche Investitionen.

Projektbeschreibung

Rothenberger Tor Rothenberger TorRothenberger Tor Quelle: Plan und Praxis Berlin

Ziel der Sanierungsmaßnahme war es, die Abwanderung aus der Stadt zu beenden, u. a. durch Schaffung neuer Erwerbsmöglichkeiten. Weiterhin standen der Erhalt der Altstadt, die Verbesserung der Ausstattungsstandards von Gebäuden, Wohnumfeldverbesserungen sowie eine Weiterentwicklung von Freiflächen im Mittelpunkt. Öffentliche Maßnahmen sollten private Investitionen anstoßen. Dazu sollte die Kooperation mit der Bevölkerung gestärkt werden. Das Erneuerungskonzept wurde von Beginn an durch vielfältige öffentlichkeitswirksame Nutzungen ergänzt, die in Zusammenarbeit mit den Bürgern entstanden.

Im Rahmen der Sanierung erfolgte zunächst die Umgestaltung der Straßen, Gassen und Plätze im Sinne der Denkmalpflege. Es folgte die Installation einer altstadtgerechten Verkehrsführung, Bepflanzung und Materialität. Die erste Baumaßnahme nach Umgestaltung des öffentlichen Raums war eine beispielhafte Sanierung eines im Eigentum der Stadt befindlichen Fachwerkhauses ("Buhlsches Haus"). Dieses Schlüsselprojekt veranschaulichte den Wert der historischen Bauten und stieß private Investitionen in die innerstädtische Substanz an. Zahlreiche öffentliche und private Modernisierungsmaßnahmen folgten, darunter das "Städtische Brauhaus", die "Rathauserweiterung" und die "Flendersche Spitalstiftung"; auch die Stadtbefestigung wurde saniert. Durch die Aufwertungsmaßnahmen konnte die Innenstadt als Wohn- und Gewerbestandort aufgewertet werden.

Aufgrund der Übersichtlichkeit der Maßnahmen und aus Kostengründen führte die Verwaltung die Maßnahmen ohne Träger durch. Seit der Wahl des bis heute (2009) amtierenden Bürgermeisters vor 25 Jahren konnten ergänzende Förderprogramme mobilisiert werden, da die Sanierung auf höchster politischer Ebene betrieben wurde. Die Planungsaufgaben werden bis heute fast durchweg von einem privaten Planungs- und Architekturbüro übernommen.

Handlungsfelder

Sanierung historischer Bausubstanz (Befestigungsanlagen und Gebäude), Neugestaltung der Straßenräume, Demonstrationsvorhaben an Wohnhäusern zur Stimulierung privater Investitionen, Beteiligung der Öffentlichkeit, Qualifizierung des historischen Kerns als Wohn- und Geschäftsstandort, Aufwertung des öffentliches Raums, Neuordnung des ruhenden und fließenden Verkehrs, Errichtung öffentlicher Einrichtungen

Einzelmaßnahmen

Sanierung "Buhlsches Haus", Instandsetzung der Stadtbefestigung, u. a. Sanierung des Rothenberger Tors, Sanierung des Städtischen Brauhauses, Sanierung und Umnutzung eines Gebäudes als Rathauserweiterung, Umnutzung einer ehemaligen Schule zum Heimatmuseum und Veranstaltungsort, Sanierung der Flenderschen Spitalstiftung (Seniorenwohnheim), Schaffung eines Jugendzentrums

Finanzierung

Im Rahmen des Bund-Länder-Programms sind bis Anfang der 1990er Jahre Gesamtkosten von knapp. 3 Mio. Euro entstanden. Den größten Anteil hatten die Modernisierungen mit 2 Mio. Euro. Es folgt die Sanierung von Straßen, Wegen und Plätzen mit 0,7 Mio. Euro. Einen hohen förderfähigen Anteil hatten die Maßnahmen im öffentlichen Raum und die Rathauserweiterung. In der Anfangsphase konnte die Maßnahme zusätzlich vom Zukunftsinvestitionsprogramm (ZIP) profitieren. Wegen der Durchführung im vereinfachten Verfahren waren Ausgleichsbeträge nicht möglich. Das Sanierungsgebiet ist noch nicht aufgehoben und eine abschließende Abrechnung ist bislang nicht möglich.

Projektumsetzung

Tabelle: Projektumsetzung
JahrUmsetzungsschritt
1975Aufnahme ins Bayerische Städtebauförderungsprogramm
1978/79Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets / Aufnahme in das Bund-Länder-Programm Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen
1980Überarbeitung und Weiterentwicklung der VU
1987/88Landessieger im Bayerischen Wettbewerb "Bürger, es geht um Deine Gemeinde"
1992Auslaufen der Bund-Länder-Förderung
1993Aufnahme in das Bayerische Landessanierungsprogramm
2000Förmlicher Abschluss der Sanierungsmaßnahme im Bund-Länder-Programm
2001Landessieger im Wettbewerb "Modellhafte Stadt- und Dorfsanierung"
2001­04Ökologische Sanierung und Renaturierung des Rodachflusses und Verlegung von Gärten an der Rodachaue
2009Strukturplan "Landschaft, Grün­ und Freiflächen"

Besonderheiten

  1. An verschiedenen Stellen des Sanierungsprozesses ist es gelungen verschiedene Finanzquellen miteinander zu verknüpfen und Mittel zu bündeln. Als Beispiel für ein solches vorbildhaftes Zusammenspiel kann die Gestaltung einer Staats-, einer Kreis- und weiterer Straßen nach einheitlicher Planung genannt werden. Hier waren der Freistaat Bayern, der Landkreis und die Gemeinde beteiligt.
  2. Von Beginn an war die Kommune darauf bedacht, private Investitionen durch öffentliche Maßnahmen anzustoßen. Diese Ausrichtung hat zum Erfolg der Maßnahme wesentlich beigetragen. Die Zusammenarbeit mit der Bevölkerung wurde im gesamten Verlauf der Maßnahme intensiv gestaltet und es gelang, nach anfänglichen Auseinandersetzungen um die Verkehrslösung für die Innenstadt, zahlreiche Bürger zur Mitwirkung zu gewinnen. Sie wurden kontinuierlich informiert und aufgeklärt, in die Entscheidungsfindung über Maßnahmen im öffentlichen Raum einbezogen und auch bei kleineren privaten Maßnahmen hinsichtlich Sanierungsumfang und Fördermittelantragstellung kostenlos beraten.
  3. Die Stadt setzte neben der Sanierung des Ortsbildes auf eine Fülle von begleitenden Aktivitäten, um die Stadt zu profilieren. So konnte der Bekanntheitsgrad durch erfolgreiche Teilnahmen an bayerischen Städtewettbewerben gesteigert werden. Die Außendarstellung wurde auch durch einen Lehrfilm über die vorbildhafte Sanierung in Zusammenarbeit mit der Obersten Bayerischen Baubehörde vorangetrieben und um das Interesse bei Fachbesuchern geworben. Nach der deutschen Wiedervereinigung bemühte sich die Stadt um einen Erfahrungstransfer in die nahe gelegenen thüringischen Gemeinden, der schließlich die Gründung einer interkommunalen Arbeitsgemeinschaft unter Vorsitz des Seßlacher Bürgermeisters zur Folge hatte.

Lernerfahrungen

  1. Die Idee, durch öffentliche Maßnahmen private Investitionen anzuregen, ist beispielhaft und hat sich als Erfolgsfaktor herausgestellt und zum Gelingen der Maßnahme erheblich beigetragen. So konnten bis 1999 durch die öffentliche Förderung in Höhe von 0,9 Mio. Euro private Modernisierungsinvestitionen in Höhe von ca. 3,7 Mio. Euro ausgelöst werden.
  2. Es ist der Stadt gelungen, die Sanierung als Anstoßgeber für eine Bündelung öffentlicher Maßnahmen zu begreifen. Eine ganze Reihe von begleitenden Baumaßnahmen und Finanzquellen wurden koordiniert, z. B. bei der Straßenraumgestaltung, ohne die die Sanierung weitaus weniger erfolgreich gewesen wäre.

Das Gebiet heute

Durch die Sanierungsmaßnahem ist es gelungen das Image der Stadt positiv zu verändern. Inzwischen herrscht reges Leben in der Altstadt. Sie ist nun für den Fremdenverkehr attraktiv. Auch die Identifikation der Bürger mit ihrer Stadt ist gewachsen. Die Bevölkerungsentwicklung hat sich stabilisiert und Zuzüge konnten generiert werden. Auch für jüngere Haushalte mit Kindern ist die Altstadt wieder attraktiv. Ähnlich positiv entwickelte sich die Wirtschaftsstruktur; u. a. durch sanierungsbedingte Aufträge ergab sich Ende der 1980er Jahre ein Schub bei der Bauwirtschaft, den industriellen Kleinbetrieben und dem Handwerk, das sich auch in der Altstadt niederließ. Insgesamt stieg die Vitalität durch kulturelle, kleingewerbliche und gastronomische Nutzungen.

Zusatzinformationen

Bundesland

Bayern

Gemeinde

Stadt Seßlach

Programmbereich

Sanierungsmaßnahme, vereinfachtes Verfahren

Projektbeginn

1978

Projektende

1992: Auslaufen der Förderung durch das Programm "Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahme"
2000: Förmlicher Abschluss der Sanierungsmaßnahme

1993-2008: Förderung im Bayerischen Landessanierungsprogramm, Maßnahme noch nicht abgeschlossen

Größe des Sanierungsgebietes

9,6 ha

Volumen der Städtebaufördermittel (nur Bund-Länder-Programm bis 1993)

ca. 1,4 Mio. Euro

Gebietstypus

Historischer Kern einer Kleinstadt

Kontaktdaten

Kommune:

Stadt Seßlach

Marktplatz 98

96145 Seßlach

Bürgermeister Hendrik Dressel

Tel.: +40 9569 92250
Fax: +49 9569 980808

E-Mail: info@sesslach.de

Frank-Jürgen Sonntag, Baubeamter

Tel.: +49 9569 922513
Fax: +49 9569 980808

E-Mail: info@sesslach.de

Sanierungsträger:

Klaus Schulz

Liebigstr. 39

80538 München

Tel: +49 89 2283277

E-Mail: schulzboedecker@gmx.de

Stand
November 2009

Diese Seite