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Berlin Spandauer Vorstadt

Sanierungsmaßnahme

Zusammenfassung

Wichtige Sanierungsziele waren:

Kunsthof Oranienburger Straße 27 spandauer_vorstadt_1Kunsthof Oranienburger Straße 27

  • Schutz und Pflege der Spandauer Vorstadt als letztes in seiner Baustruktur vorwiegend erhaltenes Siedlungsgebiet der "Altstadt" Berlins aus kulturhistorischer Sicht;
  • Verwirklichung eines gemischt genutzten Wohn- und Arbeitsstandorts am Cityrand durch Sicherung und Stärkung der Wohnnutzung sowie Erhalt und Förderung der gewerblichen Struktur und Förderung der kleinteiligen Ladenstruktur;
  • Verbesserung der Umweltsituation durch Verkehrsberuhigung, Reduzierung von gewerblichen Emissionen und Hausbrand, Entsiegelung privater Flächen und Einbindung von Hofflächen in ein umfassendes Freiraumkonzept.

Die flexibel formulierten Ziele wurden in einem Neuordnungskonzept konkretisiert und in einem städtebaulichen Rahmenplan ständig weiterentwickelt. Verantwortlich für die Erneuerung war das Bezirksamt Mitte, zuständig das Stadtplanungsamt und die Sanierungsverwaltungsstelle. Das "Koordinationsbüro zur Unterstützung der Stadterneuerung in Berlin" wurde Sanierungsbeauftragte. Eine Betroffenenvertretung, ein Sanierungsbeirat und eine Mieterberatung wurden eingerichtet.

Kontext

Neubau Augustraße 62 spandauer_vorstadt_2Neubau Augustraße 62

Das Quartier mit einer Fläche von 67 ha ist ein in der historisch gewachsenen Struktur erhaltener Teil des alten Berliner Stadtgebiets und zeigt den Verlauf von 300 Jahren Stadtentwicklungsgeschichte. Nur relativ gering von Kriegszerstörungen betroffen, litt das Quartier mehr unter der folgenden Zerstörung durch Vernachlässigung. Es umfasst viele denkmalwerte Bauwerke und ist als Flächendenkmal erhaltenswert. Zu Beginn der Sanierung bestand bereits ein hoher Aufwertungsdruck; 96% der Grundstücke waren restitutionsbelastet.

Projektbeschreibung

Die Raumkanten am Hackeschen Markt, am Monbijouplatz, an der Neuen Promenade, in der Joachimstraße sowie in der Stein- und Mulackstraße wurden wiederhergestellt. Mit dem Ergänzungsbau des St. Hedwig-Krankenhauses ist die letzte Lücke an der Krausnickstraße geschlossen. Von ehemals 166 Baulücken und Brachflächen sind 114 bebaut. Von 4.060 zu erneuernden Wohnungen in Altbauten konnten schon bis Ende 2006 85,6 % umfassend instand gesetzt und modernisiert werden.

Heckmannhöfe spandauer_vorstadt_4Heckmannhöfe

In Neubauten sind insgesamt 1.187 und in Dachgeschossen von Altbauten 418 Wohnungen neu geschaffen worden. Ein Erfolg des Erneuerungsprozesses ist das Aufblühen des städtischen Lebens und Wohnens in der Berliner Innenstadt durch hohe Qualität der Neubauten mit festgesetzten Wohnanteilen, der Bildung von Wohneigentum und gezielten Beteiligung der zukünftigen Bewohner an der Gebäudekonzeption und den Grundrissen.

Viele Spielplätze, Grünflächen und Stadtplätze sind neu geschaffen oder neu gestaltet und Teilflächen des öffentlichen Straßenraums erneuert worden. Die familiengerechte Quartiersentwicklung trug alles in allem mit Erfolg zu einem Anstieg des Kinderanteils an der Gesamteinwohnerzahl bei. Das Programm "Städtebaulicher Denkmalschutz" ermöglichte zum einen den Erhalt der überlieferten städtebaulichen Strukturen und baulichen Vielfalt und trug zum anderen zur Revitalisierung und Stärkung der Innenstadt als Wohnort bei.

Es setzte hohe Maßstäbe für private Maßnahmen, mit denen letztendlich auch die Investoren zufrieden waren.

Handlungsfelder

Städtebaulicher Denkmalschutz, Wohnungsaufwertung, Grün- und Freiflächengestaltung, Soziale Infrastruktur

Einzelmaßnahmen

Sanierung der Hackeschen Höfe, Zwirngraben, Kunstwerke, Aufwertung und trägerschaftliche Sicherung Krausnickpark, Aufwertung und Umgestaltung Monbijoupark

Finanzierung

Mit Hilfe von öffentlichen Mitteln konnten schon von 1990 an mit wechselnden Förderprogrammen Voruntersuchungen und einzelne Maßnahmen finanziert werden. Im Rahmen der umfassenden Erneuerung fanden Mittel aus den Programmen Städtebaulicher Denkmalschutz, Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahme, Stadtumbau Ost/Aufwertung, Mod/Inst-Förderung Wohnraum sowie der Investitionsplanung Berlin, Stadtweite Maßnahmen, des Programms Schul- und Sportstättensanierung und Infrastruktur Stadterneuerung sowie GA-Mittel Anwendung. Der Senat erwartet sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen von 10%.

Projektumsetzung

Tabelle: Projektumsetzung
JahrUmsetzungsschritt
1990Eintragung der Spandauer Vorstadt als Flächendenkmal
1992Beginn der Vorbereitenden Untersuchung, Einrichtung einer BV
1993Festsetzung einer Erhaltungssatzung für die Spandauer Vorstadt, Förmliche Festlegung
1995Beschluss der BVV Mitte zur Festsetzung von Mietobergrenzen
200056% der erneuerungsbedürftigen Gebäude sind saniert, ca. 1.200 neue Wohnungen wurden geschaffen
2001Einstellung Förderung der Modernisierung privater Wohngebäude, Konzentration auf öffentliche Infrastruktur
2003Fortschreibung des städtebaulichen Rahmenplans
2006Bundesverwaltungsgericht erklärt Mietobergrenzen endgültig für unzulässig
2008Aufhebungsbeschluss 15. Januar 2008

Besonderheiten

  1. Die Erneuerung der Spandauer Vorstadt zog besonders durch ihre hohe Qualität in der Umsetzung und Erneuerung eine rasante touristische Entwicklung nach sich. Die Konflikte zwischen Wohnen und Gastronomie versucht der Bezirk nach der Aufhebung des Sanierungsrechts mit der Aufstellung von Bebauungsplänen zu lösen. Die Zulässigkeit weiterer Schank- und Speisewirtschaften und Vergnügungsstätten soll gesteuert und die Wohnnutzung, die neu gestalteten öffentlichen Spielplätze und Grünflächen sowie die übrigen Standorte der sozialen und kulturellen Infrastruktur sollen planungsrechtlich gesichert werden.

  2. Mit der Aufhebung des Zweckentfremdungsverbots 2002 erhöhte sich der Umnutzungsdruck für Wohnungen in Citylage. Durch die schnelle Bereitstellung von Fördermitteln in der Anfangsphase konnte zunächst eine mit den Mietern abgestimmte und durch Sozialpläne abgesicherte Erneuerung durchgeführt und der modernisierungsbedingte Mietanstieg begrenzt werden. Von ca. 6.300 Wohnungen im Gebiet sind nach Aufhebung des Sanierungsrechts 1.300 belegungsgebunden.

  3. Auch nach der Aufhebung des Sanierungsrechts strebt die Betroffenenvertretung eine Weiterarbeit in loser und freier Gruppe an. Ebenso ist im Falle des Krausnickparks im Innenbereich eines Blockes Engagement von Bewohnern zu verzeichnen: Im Gegenzug zur Gestaltung des Parks durch den Bezirk schlossen die Anwohner einen Vertrag mit dem Bezirk, die Pflege und den Erhalt der Grünfläche und Spielplätze zu übernehmen.

Lernerfahrungen

  1. Die gezielte Steuerung der Investitionen durch die gebündelte Anwendung planungs- und sanierungsrechtlicher Instrumente, die konsequente Umsetzung der städtebaulichen Planungen, die öffentliche Förderung der Wohnungen verbunden mit der Begrenzung der Miethöhen und die Belegungsrechte der Bezirke konnten den hohen Investitionsdruck zu Beginn in Bahnen lenken und das Stadtbild des Flächendenkmals in hoher Qualität weiter entwickeln. Dabei müssen moderne Neubauten keineswegs einen Widerspruch zum Erhalt des historischen Stadtbilds bilden.

  2. Vielfältige Mitbestimmungs- und Gestaltungsmöglichkeiten für die verschiedenen Interessengruppen der Bewohner, Gewerbetreibenden und Eigentümer wurden eingeräumt und trugen zu einer hohen Identifikation mit dem Gebiet bei.

  3. Der Einsatz dieses Programms hat auch dazu beigetragen, den hohen Aufwertungs- und Verdrängungsdruck aufgrund der zentralen Lage zu mindern. Dabei ist besonders bemerkenswert, dass durch eine konsequente Aufwertung von öffentlichen Freiräumen und die Sicherung einer hohen Nutzungsvielfalt in fußläufiger Wohnentfernung auch höchst innerstädtische Gebiete sehr attraktiv für junge Familien gestaltet werden können.

Das Gebiet heute

2008 wurde das Gebiet aus dem Sanierungsrecht entlassen. Im Bereich der Durchführung der sozialen Stadterneuerung im Interesse der vorhandenen Bevölkerung ist man so weit gekommen wie mit dem vorhandenen Instrumentarium möglich. Die 1.300 belegungsgebundenen Wohnungen werden noch bis 2016 ihren Status halten, es bestehen jedoch Zweifel, ob die Bebauungspläne zur Sicherung der Sanierungsziele stark genug sind, um sie auf lange Sicht hin umsetzen zu können.

Zusatzinformationen

Referenzprojekt

Sanierungsmaßnahme Spandauer Vorstadt

Bundesland

Berlin

Gemeinde

Bezirk Mitte

Programmbereich

Sanierungsmaßnahme, umfassendes Verfahren

Projektbeginn

1993

Projektende

2008

Größe des Sanierungsgebietes

67 ha

Volumen der Städtebaufördermittel

205 Mio. Euro

Gebietstypus

Innerstädtisches Altbauquartier, Stadterweiterung aus dem 18. Jahrhundert

Kontaktdaten

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
Württembergische Straße 6
10707 Berlin
Frau Matthes m.d.W.d.G.b.
IV C 1
Tel.: +49 30 9012-7583
Fax: +49 30 9012-3729
E-Mail: gudrun.matthes@senstadt.berlin.de


Koordinationsbüro zur Unterstützung der Stadterneuerung in Berlin
Schwedter Straße 34a
10435 Berlin
Herr Dr. Dieser
Tel.: +49 30 3300-2830
Fax: +49 30 3300-2850
E-Mail: berlin@koordinationsbuero-stadt.de

 

Link / weitere Informationen

Betroffenenvertretung Spandauer Vorstadt – BV SpV

Städtebaulicher Denkmalschutz - Fördergebiet Spandauer Vorstadt

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