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Zittau | "Historischer Stadtkern" und "Städtebaulicher Denkmalschutz 2014-2020"

Maßnahmenschwerpunkte: Barocke Bürgerhäuser | Sanierung des Markt- und Rathausplatzes | Fleischbänke | Salzhaus Zittau

Zusammenfassung

Gelegen in der Euroregion Neiße-Nisa-Nysa ist die Stadt Zittau (rund 25.950 Einwohner, Stand: 31.12.2013) das Bindeglied zwischen Ost- und Westeuropa. Bis zum Beginn des 19. Jahrhunderts war die heute südöstlichste Stadt des Freistaats Sachsen eine bedeutende Mitgliedsstadt des Sechsstädtebundes. Mit ihrer Lage im Zittauer Becken wird die Stadt im Osten durch die Neiße begrenzt – die Mandau durchfließt das Stadtgebiet von West nach Ost. Das Zittauer Gebirge wurde bereits 1890 als Urlauber- und Touristenzentrum erschlossen und bietet der Stadt noch heute, neben ihrer Rolle als "Stadt der Fastentücher", besonderes Potenzial in den Bereichen Kultur- und Städtetourismus. Zentrale Themen für die Stadt Zittau sind derzeit zum einen der fortschreitende Schrumpfungsprozess und zum anderen der daran gekoppelte Bedeutungsverlust, die für den weiteren Erhalt des baukulturellen Erbes eine große Herausforderung darstellen. Ihre Lage im Dreiländereck und die Möglichkeiten und Perspektiven der intensiven Zusammenarbeit mit den Nachbarländern Tschechien und Polen bieten der Stadt hingegen bedeutendes Entwicklungspotenzial. So ist die Stadt Zittau unter anderem Mitglied im Städteverbund "Kleines Dreieck".

Abgrenzung der Programmgebiete des Städtebaulichen Denkmalschutzes im historischen Stadtkern von Zittau Programmgebiete des Städtebaulichen Denkmalschutzes in ZittauAbgrenzung der Programmgebiete des Städtebaulichen Denkmalschutzes in Zittau Quelle: Stadt Zittau / Zittauer Stadtentwicklungsgesellschaft mbH

Bis 1635 war Zittaus Stadtarchitektur vom böhmischen Baustil beeinflusst. Der Siebenjährige Krieg löste den letzten großen Stadtbrand aus, der zwei Drittel der Stadt zerstörte. Durch die Zerstörungen des Stadtbrands 1757 und dem jahrzehnteandauernden Wiederaufbau ist die Bausubstanz der Stadt heute überwiegend durch die Zeit von 1820 bis 1914 geprägt. Ebenso wurden in der Mitte des 19. Jahrhunderts grundlegende Änderungen des Stadtgefüges vor-genommen, so u.a. der Abriss der Stadtmauer und die Erweiterung der Stadt. Durch die Regulierung von Mandau und Neiße um die Jahrhundertwende wurde weiteres Bauland für die Stadt geschaffen. Während des Zweiten Weltkrieges größtenteils unversehrt geblieben, wurde die wertvolle historische Bausubstanz aus Renaissance, Barock und Klassizismus während der DDR stark vernachlässigt. Mit Beginn der 1990er Jahre wurde Zittau mit dem Fördergebiet "Historischer Stadtkern" in das Programm Städtebaulicher Denkmalschutz aufgenommen. Im Jahr 2014 erfolgte aufgrund neuer Anforderungen im Rahmen der Förderperiode 2014-2020 der Beschluss des Fördergebiets "Städtebaulicher Denkmalschutz 2014-2020", dass sich räumlich in der ruhenden Maßnahme "Historischer Stadtkern" verortet. Der Erhalt der historischen Stadtstruktur, sowie die funktionale und strukturelle Aufwertung der historischen Altstadt vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung Zittaus stehen im Fokus der Sanierungsvorhaben.

Kontext

Das Programmgebiet "Historischer Stadtkern" ist umgeben vom Grünen Ring, einer geschlossenen ringförmigen Parkanlage entlang der ehemals mittelalterlichen Stadtbegrenzung sowie der Ringstraße. Das im Jahr 2014 neu beschlossene Fördergebiet "Städtebaulicher Denkmalschutz 2014-2020" konzentriert sich räumlich in der ruhenden Maßnahme "Historischer Stadtkern". Unter Abwägung städtebaulicher und denkmalpflegerischer Gesichtspunkte wurde die Fläche des ursprünglichen Programmgebiets mit dem Fördergebiet "Städtebaulicher Denkmalschutz 2014-2020" deutlich reduziert. Funktional weist das Gebiet eine starke Mischung von unterschiedlichen Funktionen, u.a. Wohnen, Handel, Verwaltung sowie Bildung und Freizeit auf.
Zittaus Altstadt ist vorwiegend durch barocke Bürgerhäuser als Wohn- und Geschäftshäuser, spätklassizistischen Gebäuden am Stadtring und Renaissancebauten geprägt. Insgesamt 90 Prozent des baulichen Bestands im historischen Stadtkern sind Einzeldenkmale. Im kompakten Stadtzentrum befinden sich die drei zentralen Plätze Markt, Rathausplatz sowie Neustadt als verbindende Elemente in der Stadtstruktur. Umfangreich gestaltete Freiräume und Plätze finden sich im Umfeld von Brunnen und Gaststätten.

Die Parkanlage "Grüner Ring" ist von hoher Bedeutung für die Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum. Zwei der traditionell wichtigen Haupthandels- und Verkehrsachsen sind die Innere Weberstraße und die Reichenberger Straße. Die Innere Weberstraße bildet mit ihren imposanten barocken Gebäuden den Eingang in die Innenstadt. Strukturell sind die Gebäude für eine gemeinsame Nutzung durch Gewerbe (vorwiegend Handel) und Wohnen gestaltet. Der Markt prägt mit seinen kompakten, vollständigen Häuserzeilen das Stadtbild. Der historische Stadtkern ist zudem der Stadtteil mit der höchsten Einwohnerdichte. Die Einwohnerzahl hat sich in den letzten Jahren im Vergleich zur Gesamtstadt stabilisiert. Städtebauliche Missstände bestehen im Denkmalbereich als Folge der DDR-Baupolitik sowie von Eigentumsproblemen. Insbesondere im Süden und Südwesten der Altstadt besteht derzeit noch Sanierungs- und Förderbedarf. Der Entwicklungsschwerpunkt wurde daher mit dem neuen Gebietsbeschluss auf den südwestlichen Bereich des Sanierungsgebietes und damit auf die barocken Gebäude der Kernstadt gelegt. Mit der Verlagerung wurde zugleich eine Verbindung zum zweiten Außenring der Gründerzeit sowie dem Gelände der Hochschule geschaffen.

Handlungsstrategie

Die Sanierung und Modernisierung der baufälligen Gebäude in der Innenstadt stellt insbesondere hinsichtlich der Auswirkungen des Funktions- und Bevölkerungsverlusts eine große Herausforderung für die Stadt dar. Dabei spielen ein hoher Wohnungsleerstand und der Einbruch des Wohnungs- und Immobilienmarktes, der mangelnde Bedarf an Nutzflächen und die fehlende Finanzkraft der Gebäudeeigentümer, aber auch das Ausbleiben von Investoren eine ausschlaggebende Rolle. Vor diesem Hintergrund konzentriert die Stadt ihre Sanierungsbestrebungen zunächst auf die Bereiche, in denen noch ein Sanierungsrückstand besteht und fokussiert ihre Vorhaben u.a. auf die wertvollen Barockdenkmale am Marktplatz.

Innere Weberstraße in Zittau Innere Weberstraße in ZittauInnere Weberstraße in Zittau Quelle: Kai Grebasch, Stadt Zittau

Aufgrund der aktuellen Situation ist jedoch davon auszugehen, dass nicht alle Gebäude im Rahmen des Programms erhalten werden können. Maßnahmen wie temporäre Zwischennutzungen, die Aktivierung des Bürgerengagements und neue Eigentümerstrukturen sollen das weitere Vorgehen unterstützen. Dabei stehen der Erhalt, die Belebung und Aufwertung der kompakten städtebaulichen Strukturen, u.a. durch Neuansiedlung von Funktionen im Einzelhandel und die Fokussierung auf das Wohnen im historischen Bestand, im Vordergrund.

Handlungsfelder            

  • Sicherung und Vermeidung von Baulücken; Restaurierung der historischen Bausubstanz
  • Erhalt, Sicherung und Sanierung bei mangelnder Nachfrage und geringem Investitionsinteresse
  • Sanierung und Modernisierung des Wohnungsbestandes; Entwicklung unterschiedlicher Wohnformen u.a. generationenübergreifendes und studentisches Wohnen
  • Schaffung von (Zwischen-) Nutzungen im Bereich der Kreativwirtschaft; Schaffung von modernen Freiräumen
  • Verkehrsberuhigung bei steigendem Nutzungsdruck, alternative Mobilitätsformen; Ausbau der Fahrradinfrastruktur und der Barrierefreiheit für alle Verkehrsteilnehmer
  • kleinteilige Unternehmensstruktur im innovativ-kreativen Bereich
  • Schaffung eines grünen Wohnumfelds im Quartiersinneren; Ruhezonen und Kommunikationsflächen
  • Verbesserung des Stellplatzangebots (Anwohnerstellplätze)

Einzelmaßnahmen        

In den vergangenen 25 Jahren wurden bisher zahlreiche Schlüsselprojekte der Stadtsanierung umgesetzt, so unter anderem auch die Sanierung, Modernisierung und bauliche Ergänzung der historischen Hauptturnhalle. Die im Folgenden vorgestellten Sanierungsmaßnahmen stellen eine Auswahl der bisher erfolgreich durchgeführten und geplanten Sanierungsarbeiten im historischen Stadtkern Zittaus dar.

  • Barocke Bürgerhäuser
    Als eine der zwei wichtigsten Haupthandels- und Verkehrsachsen und als Eingang zur historischen Innenstadt ist der Erhalt der Gebäude in der Inneren Weberstraße von besonderer Bedeutung. Einzigartig sind die überwiegend barock geprägten Gebäude aufgrund ihrer Kombination von Ladeneinheiten und Barockhäusern. Das barocke Wohnen in der Inneren Weberstraße wird als Magnet für die Einwohnerentwicklung der westlichen Kernstadt betrachtet.
  • Sanierung des Markt- und Rathausplatzes
    Mit dem grundhaften Ausbau und der Gestaltung des Marktes wurde in den Jahren 2014/15 eine wesentliche Maßnahme zur Attraktivitätssteigerung und Erhöhung der Verweildauer im öffentlichen Raum durchgeführt.

    Auf der Westseite des Marktplatzes begann man im Jahr 2013 mit den Sanierungsarbeiten. 2014 wurde der Bereich der Nordseite als flächenmäßig umfangreichster Bauabschnitt fertiggestellt. Ein Bürgerentscheid über die Schaffung eines autofreien Marktes im März 2016 entschied gegen die Umwidmung des Platzes als Fußgängerzone. Mit 1,4 Millionen Euro Unterstützung wurde knapp die Hälfte der erfolgreich abgeschlossenen Baumaßnahmen in Höhe von 2,9 Millionen Euro durch Fördermittel finanziert.

  • Fleischbänke
    Die Fleischbänke sind als stilistisch und bauhistorisch bedeutender Standort für die barocke Altstadt prägend. Der klassizistische Laubengang stellt die Verbindung zwischen der Reichenberger Straße, der Böhmischen Straße und dem Rathausplatz her. 1361 erstmals urkundlich erwähnt, wurden sie in ihrer derzeitigen Form jedoch erst 1838 errichtet. Der ehemalige Handelsplatz der Fleischerzunft ist eine der letzten Anlagen dieser Art. Der Erhalt und die anschließende Belebung der Fleischbänke stehen im Fokus der geplanten Fördermaßnahme. Durch temporäre Aktionen, wie Erlebnis- und Markttage, konnten bürgerschaftliche Initiativen die Fleischbänke in den vergangenen Jahren als bauhistorisch und stadtstrukturell wertvollen Standort stärken. Ziel der Aktionen ist die Entwicklung und Einbringung eines Nutzungskonzepts, wobei die Revitalisierung des Standorts im Fokus steht.
  • Salzhaus Zittau
    Ursprünglich auf den Grundmauern der alten Salzkammer errichtet, wurde das Gebäude neben seiner Funktion als Salzkammer, auch als Speicher, Rüstkammer und Marstall genutzt. Im 19. Jahrhundert wurde neben der vorhandenen städtischen auch eine militärische Nutzung in dem historischen Gebäude untergebracht. Von 1945 bis 1965 hauptsächlich als Getreidespeicher genutzt, beherbergte es ab 1994 kurzzeitig das Stadtarchiv, bevor es in den folgenden Jahren von Leerstand geprägt wurde. Die umfassende Sanierung und Rekonstruk-tion des Objekts erfolgte von 1998 bis 2002. Die Kultur- und Weiterbildungsgesellschaft mbH erwarb das Salzhaus im Jahr 2005 nach erfolgreicher Sanierung und gestaltet sein Vermarktungskonzept unter dem Motto "Bildung, Erlebnis und Einkauf" neu. Derzeit befinden sich im Salzhaus, einem der bedeutendsten Speicherbauten in Deutschland, u.a. wirtschaftliche, kulturelle und gastronomische Nutzungen.

Finanzierung

  • Bund-Länder-Programm Stadtumbau Ost, Programmteil Aufwertung
  • Bund-Länder-Programm Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen
  • Europäischer Fonds für regionale Entwicklung (EFRE)
  • Mittel der Deutschen Stiftung Denkmalschutz

Meilensteine der Gebietsentwicklung

Tabelle: Meilensteine der Gebietsentwicklung
JahrUmsetzungsschritt
12/1991Vorbereitende Untersuchungen
07/1992Festsetzung der Erhaltungssatzung sowie Gründung des städtischen Sanierungsträgers
08/1993förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes
2001Erstellung des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes als Arbeitsgrundlage
2007Abschluss der Sanierungsarbeiten am Salzhaus
2009–2010Modernisierung des Gerhart-Hauptmann Theaters in Zittau
ab 2013Sanierung des Rathaus- und Marktplatzes
01/2014Beschluss zur Festsetzung des Fördergebiets "Städtebaulicher Denkmalschutz 2014-2020"
05/2015Abschluss der Sanierungsmaßnahmen am Rathaus- und Marktplatz

Besonderheiten

Im gesamten Stadtgebiet Zittaus (inkl. Ortsteile) befinden sich 1.413 Einzeldenkmale, Sachgesamtheiten, Gesamtanlagen und archäologische Denkmale – davon befinden sich allein 524 Denkmale in der historischen Altstadt. Die städtebauliche Struktur im Ganzen, als auch die Barockgebäude mit ihrer Verknüpfung von Handel und Wohnen sind aufgrund ihrer überregionalen und regionalen baukulturellen Bedeutung besonders erhaltenswert.

Lernerfahrungen

Seit nunmehr 25 Jahren findet das Programm Städtebaulicher Denkmalschutz in der Altstadt Zittaus Anwendung – mit einer positiven Bilanz. Dabei zeigt sich, dass insbesondere die hohe Kontinuität maßgeblich zum bisherigen Erfolg beigetragen hat. Doch trotz eines Sanierungsstands von 76 Prozent sind teilweise noch hohe Handlungsbedarfe vorhanden.

Die Stadt selbst hat das Potenzial der kreativen Szene bei der Revitalisierung von leergefallenen Bestandsgebäuden erkannt und fördert das Wächterhausmodell sowie andere experimentelle Nutzungs- und Eigentumsformen. Diese haben sich als Strategie zur vorläufigen Sicherung von historischen Gebäuden ohne Nutzungsperspektive bewährt. Zugleich stärken sie über neue Angebote die kulturelle Vielfalt der Stadt im Dreiländereck.

Das Gebiet heute

Nach 25 Jahren Stadtsanierung wurden fast 200 Gebäude, öffentliche Freiräume und Gemeinbedarfseinrichtungen erfolgreich instandgesetzt und ein Sanierungsstand von 76 Prozent im historischen Stadtkern erreicht. Insbesondere im Bereich der Neustadt, des Marktes und der öffentlichen Gebäude am Grünen Ring wurden Sanierungserfolge erzielt. Trotzdem besteht weiterhin teils akuter Handlungsbedarf in der historischen Altstadt Zittaus.

Aufgrund von Sanierungsrückstau, der Konzentration von Baulücken und einer hohen Leerstandsquote besteht im Süden und Südwesten der Altstadt auch heute noch Sanierungsbedarf. Mithilfe der Konzentration des Programmgebiets "Städtebaulicher Denkmalschutz 2014-2020" wird die Entwicklung und der Erhalt der historischen Bausubstanz, als auch die strukturelle Stärkung der historischen Innenstadt weiterhin fortgeführt.

Zusatzinformationen

Bundesland

Freistaat Sachsen


Gemeinde

Zittau


Programm

Städtebaulicher Denkmalschutz


Programmaufnahme

1991 / 2014


Realisierungszeitraum (geplant)

2017 / 2021


Größe des Gebietes

66 ha / 10,83 ha


Volumen der Bundesfinanzhilfen

1991-2016: 29.482.596 €
2014-2016: 2.362.000 €


Gebietstypus

Historischer Stadt- und Ortskern


Kontaktdaten

Ansprechpartner bei der Stadt

Große Kreisstadt Zittau
Thomas Zenker
Oberbürgermeister
Markt 1
02763 Zittau
Telefon +49 3583 / 752 102
Fax +49 3583 / 752 193
E-Mail: t.zenker@zittau.de
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Sanierungsträger

Zittauer Stadtentwicklungsgesellschaft mbH
Birgit Kaiser (Geschäftsführerin)
Innere Weberstraße 34, 02763 Zittau
Telefon +49 3583 / 77 88 11
Fax +49 3583 / 77 88 99
E-Mail: b.kaiser@stadtsanierung-zittau.de
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Stand

2016

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