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Konstanz - Quartier Bahnhof Petershausen

Schwerpunkte: Verkehrsinfrastruktur / Brachflächenentwicklung / Wohnen

Zusammenfassung

Das Gebiet rund um den Konstanzer Stadtteilbahnhof Petershausen war durch städtebaulich ungeordnete, insbesondere gewerbliche Nutzungen geprägt. Unterbrochene Straßenzüge und die teilweise stillgelegten Bahngleise wirkten in mehrere Richtungen als Barriere, zusätzlich waren Teilflächen unter- bzw. ungenutzt. Ziel der Gesamtmaßnahme ist die Entwicklung eines urbanen Quartiers, das durch den Bau von etwa 700 Wohnungen nicht nur den großen Bedarf an innenstadtnahem Wohnraum bedient, sondern auch der zentralen Funktion des Bahnhaltepunktes baulich, gestalterisch und durch ergänzende Nutzungen gerecht wird. Dabei gilt es auch, die trennende Wirkung der verbleibenden Bahnstrecke zu überwinden und das Gebiet für den Fuß- und Radverkehr besser einzubinden.

Kontext

Konstanz liegt am Bodensee, zählt gut 81.000 Einwohner und ist Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises. Im Süden grenzt Konstanz direkt an die Schweiz und ist baulich mit der Schweizer Nachbarstadt Kreuzlingen (ca. 20.000 Einwohner) zusammengewachsen, so dass die Stadt- bzw. Staatsgrenze direkt zwischen den Häusern und Straßen verläuft. In der Agglomeration beider Städte leben etwa 120.000 Menschen.

Konstanz ist ein wichtiger Wirtschafts- und Arbeitsstandort in der Region, die zu den wirtschaftsstärkeren in Deutschland zählt. Mit insgesamt ca. 16.000 Studenten an Universität und Hochschule ist Konstanz zudem ein wichtiger Wissenschaftsstandort. Dank dieser günstigen Rahmenbedingungen konnte die Stadt in den zurückliegenden Jahren einen stetigen Bevölkerungszuwachs verzeichnen.

Projektbeschreibung

In Petershausen-West, dem mit etwa 13.500 Einwohnern bevölkerungsreichsten Stadtteil in Konstanz, befindet sich der Bahnhof Konstanz-Petershausen. Die Aufgabe von drei der insgesamt fünf Gleise und des Bahnhofsgebäudes bot die Chance, das Areal unter Einbeziehung der nördlich und südlich der Bahnstrecke angrenzenden Bereiche einer Neuordnung zu unterziehen und dabei als Wohnstandort weiter zu entwickeln. Der südliche Teil des Gebiets war hauptsächlich durch gewerblich-industriell genutzte Hallen-, Lager- und Erschließungsflächen geprägt, im Norden der Bahngleise fanden sich unterschiedliche Nutzungen wie das ehemalige Bahnhofsgebäude mit Vorplatz, aktives und aufgegebenes Gewerbe, Parkplätze, Kleingärten, eine Gewerbeschule, ein Handwerkerhof sowie ein zehngeschossiges Wohnhochhaus. Städtebaulich machte das Gebiet insgesamt einen ungeordneten Eindruck und wirkte in mehrere Richtungen als Barriere. Teilflächen waren unter- bzw. ganz ungenutzt, hinzu kam ein hoher Versiegelungsgrad sowie hier und da Altlasten im Boden.

Im Februar 2005 beschloss der Gemeinderat Vorbereitende Untersuchungen (VU) für die Einleitung eines Sanierungsverfahrens. Darin wurden städtebauliche und funktionale Defizite benannt sowie nötige Handlungsansätze zur Neuordnung erarbeitet wie der Erhalt und die Weiterentwicklung von Petershausen West als zentralen Stadtteil, die Aktivierung der untergenutzten oder brach liegenden Bahn- und Gewerbeflächen für innenstadtnahen Wohnungsneubau und die Entwicklung des Bereiches mit stadtteilzentralen Funktionen rund um den Bahnhaltepunkt.

Zeitparallel initiierte die Stadt, die den Gesamtprozess ohne Zuhilfenahme eines Entwicklungsträgers durch die Bauverwaltung steuert, gemeinsam mit dem DB-Tochterunternehmen aurelis Real Estate GmbH & Co KG einen Städtebaulichen Ideenwettbewerb aus dem 2006 ein Rahmenplan abgeleitet wurde. Darin wurden Einzelziele konkretisiert und in einem Grün- und Freiraum-, einem Nutzungs-, sowie einem Erschließungskonzept dargestellt. Auch ökologische Belange wie Dachbegrünungen und energetische Standards bei Neubauvorhaben oder die Minimierung von Versiegelungen wurden ausgearbeitet. Zur Planung besonderer Einzelvorhaben wurden weitere Wettbewerbe ausgeschrieben, z. B. für den Bau einer Fuß- und Radwegebrücke über die Bahntrasse, die Gestaltung von Freiräumen an den Brückenköpfen oder für den Bau von 50 mietpreisgebundenen Wohneinheiten durch die städtische Wohnungsbaugesellschaft WOBAK. Der Rahmenplan wurde modular angelegt, so dass Teilbereiche unabhängig voneinander und flexibel realisiert werden können.

2006 wurde das Quartier Bahnhof Petershausen als Sanierungsgebiet nach § 142 BauGB festgelegt. Gemäß der in der VU ausgesprochenen Empfehlung, wird die Maßnahme als umfassendes Sanierungsverfahren durchgeführt.

Handlungsfelder            

  • Anpassung von Infrastrukturen
  • Anpassung von Wirtschaftsstandorten
  • Anpassung von Wohnstandorten (hier insb. Wohnungsbau)

Einzelmaßnahmen (Auswahl)   

  • Ordnungsmaßnahmen, Grunderwerb und Gleisrückbau
    Zur Umsetzung der im Rahmenplan verankerten Ziele waren zunächst etliche Ordnungsmaßnahmen erforderlich: Nach der Entwidmung von drei der fünf Gleise wurden diese zurückgebaut. Die Stadt Konstanz erwarb einen unmittelbar entlang der verbleibenden Bahnlinie verlaufenden, wenige Meter breiten Streifen, um dort einen Fuß- und Radweg anzulegen. Die übrigen vormaligen Gleisflächen wurden neu parzelliert und den jeweils südlich angrenzenden Einzelgrundstücken im Zuge der Verkäufe an Investoren zugeschlagen. Die Stadt erwarb außerdem eine kleine Privatfläche, um einen parallel zu den Gleisen verlaufenden, zuvor unterbrochenen Straßenzug durchbinden zu können. Darüber hinaus kaufte die Stadt die Flächen für die nördlich und südlich der Bahntrasse vorgesehenen Brückenköpfe. Ein nördlich der Bahntrasse liegendes Grundstück, auf dem der Bau einer Gemeinschaftsschule geplant ist, erwarb die Stadt Konstanz 2009 vom Bund. Teile einer benachbarten Lager- und Grünfläche werden zwecks Errichtung einer Schulsport- und Freizeitfläche mit diesem Grundstück zusammengelegt.

    Der südliche Brückenplatz (im Bau) zwischen einem öffentlichen (links) und einem privaten Wohnungsneubauprojekt Der südliche Brückenplatz (im Bau) zwischen einem öffentlichen (links) und einem privaten WohnungsneubauprojektDer südliche Brückenplatz (im Bau) zwischen einem öffentlichen (links) und einem privaten Wohnungsneubauprojekt Quelle: FORUM

  • Wohnraumentwicklung
    Wohnen wird nach Abschluss des Stadtumbaus die dominierende Nutzung im Gebiet sein. Dafür werden insgesamt ca. 700 Wohneinheiten für unterschiedliche Zielgruppen in freiem wie auch mietpreisgebundenem Wohnungsbau sowie als besondere Wohnformen u. a. für Senioren und Studenten errichtet: Die städtische Wohnungsbaugesellschaft WOBAK hat bis 2011 auf zwei Grundstücken südlich der Bahnlinie 109 mietpreisgebundene Wohnungen erbaut und auf der Rückbaufläche des ehemaligen Bahnhofsgebäudes nördlich der Gleise bis 2013 sechs Neubauten mit insgesamt 145 Studentenzimmern in 43 Wohnungen sowie mit 18 "normalen" Wohneinheiten realisiert. Verschiedene private Investoren entwickeln südlich der Bahnlinie weitere Wohnprojekte mit insgesamt 287 Miet- und Eigentumswohnungen, von denen ein Großteil bereits fertiggestellt ist.

    Fuß- und Radweg auf ehemaligen Gleisflächen. Links: Wohnungsneubau Fuß- und Radweg auf ehemaligen Gleisflächen. Links: WohnungsneubauFuß- und Radweg auf ehemaligen Gleisflächen. Links: Wohnungsneubau Quelle: FORUM

  • Gestaltung öffentlicher Raum
    Der unmittelbar entlang der Bahnlinie auf Teilen der Rückbaufläche neu angelegte Fuß- und Radweg sowie der Straßendurchstich verbessern die Anbindung des Gebietes sowie des Bahnhofs. Zudem verringern diese Maßnahmen die städtebaulichen Barrieren in West-Ost-Richtung. Zur Überwindung des verbliebenen Bahnkörpers als Barriere in Nord-Süd-Richtung ist der Bau einer Fuß- und Radwegebrücke in den Jahren 2015 / 2016 - finanziert aus Mitteln des Gemeindeverkehrsfinanzierungsgesetzes (GVFG) - vorgesehen, die über lange Rampen erreicht werden wird. An den Rampenenden sind jeweils kleine öffentliche Plätze vorgesehen, die die Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum verbessern sollen. 2013 erfolgte die Einweihung des südlichen Brückenplatzes.

Finanzierung

  • Bund-Länder-Programm "Stadtumbau West": 1.331.977 Euro Bundesmittel bis einschließlich 2012
  • Der Einsatz weiterer öffentlicher Mittel ist in Hinblick auf die geplante Gemeinschaftsschule (Schulamt als Träger) und in Hinblick auf die geplante Fuß- und Radewegebrücke (GVFG-Mittel) vorgesehen.
  • Eine wesentliche Rolle spielten außerdem private Investoren beim Wohnungsbau.

Projektumsetzung

Tabelle: Projektumsetzung
JahrUmsetzungsschritt
2004Aufnahme in das Programm Stadtumbau West
2005Auslobung des Städtebaulichen Ideenwettbewerbs, Beauftragung der Entbehrlichkeitsprüfung für die Gleise 3 bis 5 durch die DB Netz AG, Beginn der VU, Zuwendungsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg
2006Abschluss der VU, Festlegung des Quartiers Bahnhof Petershausen als Sanierungsgebiet gemäß §142 BauGB, Grunderwerb soweit erforderlich durch die Stadt
2007Rückbau der Gleise 3 bis 5
2008Bau des Fuß- und Radweges
2010Durchstich Von-Emmich-Straße / Bruder-Klaus-Straße, Beginn der Wohnbauprojekte südlich der Bahnlinie
2012Baubeginn der WOBAK-Studentenwohnungen nördlich der Bahnlinie
2013Einweihung Brückenplatz Süd

Besonderheiten

Die Rahmenbedingungen für die Neuordnung des Areals unterscheiden sich teils von denen in vielen anderen Stadtumbau West-Kommunen: Infolge einer großen Nachfrage nach innenstadtnahem Wohnraum wurden - neben den tatsächlich brach liegenden oder als Lager- bzw. Parkplatz genutzten Teilflächen - auch die noch vorhandenen teils ungeordneten gewerblichen Nutzungen als Minder- oder Unternutzungen bewertet.

Bei der Neuordnung von Brachflächen haben es die Stadtumbaukommunen meist mit einem oder wenigen Eigentümern zu tun, je nach Brachflächentyp z. B. mit den vormaligen Unternehmern, Erbengemeinschaften, Konzernen oder der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben. Die Grundstücke im Quartier Bahnhof Petershausen gehörten zwölf sehr unterschiedlichen Eigentümern, darunter die Deutsche Bahn AG mit ihren zugehörigen Gesellschaften, die alle im Rahmen der Stadtumbaumaßnahme konsensorientiert zusammenwirkten.

Lernerfahrungen

Angesichts der Abschöpfungsmöglichkeiten zur Refinanzierung der Maßnahmen wurde das Sanierungsrecht nach § 136 ff. BauGB im klassischen Verfahren eingesetzt. Die bodenpolitischen Restriktionen (Veräußerungen der Grundstücke sind nur zum Ausgangswert zulässig) erhöhte den Handlungsdruck auf die Alteigentümer. Um diesen dennoch einen entwicklungsgerechten Verkaufspreis zu ermöglichen, wurden einige Grundstücke vorzeitig unter Abschöpfung der angenommenen Wertsteigerung aus dem Sanierungsrecht entlassen. Die Investoren v. a. südlich der Bahnlinie verpflichteten sich im Rahmen städtebaulicher Verträge, sowohl das zuvor gewerblich genutzte Grundstück, als auch das daran angrenzende Teilstück der entwidmeten Gleisfläche von der Bahn gemeinsam zu erwerben und gemäß den Sanierungszielen zu entwickeln. Die Stadt erreichte durch diese Verfahren eine Beschleunigung des Gesamtprozesses bei gleichzeitiger Neuordnung der Grundstückszuschnitte südlich der Bahnstrecke und musste dabei weder unerwünschte Entwicklungen fürchten, noch auf Abschöpfungsbeträge verzichten.

Die Maßnahme "Quartier Bahnhof Petershausen" verdeutlicht, dass ein Stadtumbauvorhaben der Neuordnung dienen kann. Durch die Möglichkeit, die nicht mehr benötigten Gleisanlagen mithilfe von Stadtumbaumitteln zurückzubauen, wurde ein entscheidender Entwicklungsimpuls ausgelöst, der dazu führte, dass alle weiteren Einzelmaßnahmen von privaten Investoren verwirklicht wurden.

Zusatzinformationen

Bundesland

Baden-Württemberg


Gemeinde

Konstanz


Programmbereich

Stadtumbau West


Projektbeginn

2004 (Programmaufnahmejahr)


Projektende

voraussichtlich 2014


Größe des Gebietes

12,9 ha


Volumen der Städtebaufördermittel

Bis einschließlich Programmjahr 2012: 1,33 Mio. Euro


Gebietstypus

Bahnbrache, Gewerbebrache


Kontaktdaten

Stadt Konstanz
Bauverwaltungsamt
Untere Laube 24
78462 Konstanz
Tel.: +49 7531 900-510
Fax: +49 7531 900-514
E-Mail: bopph@stadt.konstanz.de


Link / weitere Informationen

Stadt Konstanz - Internetinformationen zum Quartier Bahnhof Petershausen mit weiterführenden Links

Stadt Konstanz - Quartier Bahnhof Petershausen: Maßnahmeplan


Stand

November 2013

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